《投资时报》研究员 董琳
“三道红线”、供地“两集中”，一系列房产政策的影响，都体现在2021年房企的业绩报告上。
日前，保利集团下属房地产业务开发企业保利发展控股集团股份有限公司（下称保利发展，600048.SH）发布了2021年业绩快报。
数据显示，2021年，保利发展实现营业收入2850.48亿元，同比增长17.20%。营业收入实现正增长的同时，该公司的盈利情况却出现下滑。同期，保利发展实现营业利润497.32亿元，下降4.85%；利润总额为500.01亿元，同比下降4.83%；归母净利润为275.77亿元，下降4.74%；归母扣非净利润为268.55亿元，同比下降4.78%，这是该公司自2004年披露业绩以来，首次出现利润下滑现象。
保利发展在公告中坦言，报告期内，公司收入取得一定增长主要源于公司已销售的房地产项目在年内竣工交付并结转收入，同时由于结转项目毛利率下降，所以营业利润出现一定下降。
反映在二级市场，公布业绩快报后的保利发展股价连续4日下挫。Wind数据显示，1月11日，该公司报收于16.16元/股，下跌1.88%；此后12日、13日继续下行，1月14日，保利发展股价报收于14.95元/股，较一周前下跌7.43%。随后该公司股价有所上行，截至2022年1月19日收盘，该股收于16.09元/股，公司市值为1926亿元。
对于利润下滑，多家证券机构表示，当前公司股价受市场环境影响出现小幅波动，但整体来看仍具备长期竞争力。作为优质房企，保利发展在房地产调整期多项数据的表现仍然优于行业整体水平。
同时，有业内分析认为，当下地产市场压力非常大，随着行业集中度的上升和竞争加剧，行业平均毛利率的持续下降也是行业大趋势和长期趋势，保利发展“不增利”的情况或将持续。
保利发展2021年主要财务数据和指标
数据来源：业绩快报
增收不增利
Wind资料显示，保利发展是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团，拥有国家一级房地产开发资质。经过近30年发展，该公司已形成以不动产投资开发为主，综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。
据保利发展最新发布的2021年业绩快报显示，截至2021年末，该公司实现营业收入2850.48亿元，同比增长17.20%，增幅较2020年的3.06%扩大不少，但不及2018年的32.66%和2019年21.29%。
营收的增长并未给该公司带来利润的同步上升，同期保利发展实现归属于上市公司股东的净利润275.77亿元，同比减少4.74%；而截至2021年三季度末，该公司的归母净利润为135.83亿元，同比还维持2.88%的正增长。
《投资时报》研究员梳理该公司近年来年报发现，此次利润下降是该公司自2004年披露业绩以来的首次。2004年至2020年的17年时间，保利发展的归母净利润终保持增长态势，此前最低值是在2016年，增速为0.6%。
事实上，从2019年开始，保利发展的盈利能力就出现走低苗头。其中，毛利率从2019年前三季度的35.87%下降至2021年年前三季度的29.78%；净利率从2019年前三季度的15.70%下降到2021年前三季度的14.03%；同期加权平均净资产收益率也从10.24%下降至7.31%。
保利发展利润的缩减，与营业成本的大幅增长有一定关系。截至2021年6月30日，保利发展营业成本为607.33亿元，较上年同期的473.79亿元增长28.19%，超过营业总收入的增长幅度。其中，销售费用24.73亿元，同比增长31.27%；管理费用23.29亿元，增长25.65%；财务费用13.13亿元，同比下降38.65%；研发费用4.26亿元，增长3028.08%。
这也意味着，该公司未来的利润提升并非易事。该公司在2021年半年度报告中也提及，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。
保利发展2021年上半年营业成本情况
数据来源：公司财报
销售增速放缓
1月10日，保利发展公布，2021年该公司实现签约面积3333.02万平方米，同比减少2.23%；而签约金额同比上升6.38%，达到5349.29亿元。
从单月数据上看，2021年15月，保利发展单月销售额均同比高幅增长；从2021年6月开始，随着低基数效应逐渐减退，叠加2021年下半年房地产市场持续转冷，保利发展除了8月份销售额同比增长6.76%以外，其余月份单月销售额均呈现同比负增长，其中6月份和9月份单月销售额同比下滑超25%。
受行业下行影响，保利发展的销售增速降至11年来的最低值。《投资时报》研究员发现，自2007年公布销售业绩以来，该公司出现个位数增速的年份只有3个，而2021年的6.38%为最低值。
虽然销售增速放缓，但在市场销售承压的大环境下保利发展却向前迈了一步。
据克而瑞公布的数据显示，2021年百强房企全口径销售额合计同比减少3%，其中销售规模呈现负增长的房企数量为36家，较2020年的16家有明显增加。其中前五强房企中，仅保利发展和融创实现销售规模正增长。
按该机构的数据排名，保利发展全口径销售额排名第4位，权益销售额也排名第四。这就意味着，连续多年稳居行业第五的保利发展离其“重回行业前三”的目标又近了一步。
频繁融资，溢价拿地
尽管面临着盈利能力继续下滑的风险，但是2021年，保利发展依然积极拿地。很明显，在保利润和规模扩张之间，该公司选择了后者。
根据中指研究院发布的“2021年中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100榜单”，保利发展以1272亿元的权益拿地金额，排名第三，仅比万科少2亿元。
为了拿地，保利发展在2021年下半年频频发债融资。2021年11月初，该公司发行25亿元中票，年利率3.25%，期限3年；同月20日，该公司再度发行20亿元中票，年利率3.55%，期限5年。
11月23日，保利发展抛出98亿元公司债融资计划预案，之后的12月又提出自持物业“资产支持证券化”ABS产品拟发行100亿元。12月18日，保利发展上述两笔总规模合计198亿元的发债计划获得公司股东大会审议通过。此外，2022年1月15日，该公司2022年第一次临时股东大会又通过了关于注册100亿元中期票据的议案。
事实上，在房地产行业融资环境全面遇冷的2021年，这样的情况并不多见。
《投资时报》研究员注意到，在所获取的土地中，该公司有不少溢价较高的土地。2021年2月，保利发展联合华润置地以67.77亿元，23%自持竞得北京市顺义新城第23街区新国展三期项目（原22街区南部）地块，溢价率35%；2021年5月18日、5月19日，保利发展分别以47.36亿元、17.76亿元竞得广东省东莞市黄江镇两幅地块，溢价率分别约为23.46%、40.29%；2021年6月厦门第二轮集中供地中，保利发展竞得海沧一幅地块，成交价49.7亿元，溢价率24.87%。
行业分析认为，高溢价拿地会加大未来的去化压力，并有可能压缩企业的毛利空间，导致保利发展后续业绩承压。
此外，截至2021年前三季度，该公司经营活动产生的现金流量净额为-187.54亿元，同比下降3.28%，而投资活动的现金流量净额则延续净流出状态，流动性表现有待提升。