近期，港股内房股板块在此前跌跌不休的走势中终于开始有所回暖，尽管在一小波回调后近期走势趋于平稳，不过市场多数机构观点表明对后市行情的信心。如国际大行摩根士丹利在日前就将对中国房地产板块的评估从“与大市一致”上调至“有吸引力”。
（来源：东方财富）
实际上，一系列迹象也在表明，地产板块或已经迎来转折点。
1? 政策面发生积极变化，房地产板块孕育机会
10月15日，中国房地产业协会召集10家房企在京座谈，住建部相关官员在会上听取了房企意见。同日，对于近期市场比较关注的开发商恒大的债务风险问题以及房贷问题，央行在召开的2021年第三季度金融统计数据发布会上亦作出最新回应和定调，表示“恒大集团的问题，在房地产行业是个别现象。”同时央行在发布会上表示部分金融机构对“三线四档”存在误解。
逐一梳理这几个关键信息，政策面边际改善的信号可以说已经较为明确。
首先，房企座谈会的召开，这预示着决策者在积极倾听市场声音，而与会房企也提出了自己的诉求，相信后续将陆续推出一系列相关政策和配套措施，落实长效机制，确保房地产市场平稳健康发展。
其次，央行在此前货币政策季度例会上12年首次罕见发声提出房地产“双维护”，而此次再为市场答疑，在行业内部分房企信用风险暴露引发市场担忧的背景下，释放对行业当下及未来仍保持稳健发展的信心。特别是对部分金融机构对“三线四档”存在误解的这一表态，无疑将有助于缓和房企与金融机构的合作，释放房企融资段压力。
由上综合可见，这一系列举措以及带来的预期显然也为当前趴在估值底部的房地产板块的回暖注入了强心针，后续机会愈渐明朗。对于投资者而言，在板块打响“回暖”战役的当下，我们不能忽略房企间的分化也在加速，从机构观点来看，房企的财务表现，业绩情况等均是值得考量的重点。
2? 行业大变局下，多维度审视房企核心竞争力
近年来，房地产市场一直处于风口浪尖，“房住不炒”的政策大基调下，随着包括“三道红线”两集中“等一系列政策的相继出炉，房地产长效机制逐步落地，这已充分预示着整个行业进入到了一个新的时代。
具体而言，在楼市层面，房价只涨不跌的预期被彻底打破，普通民众的买房动作也将变得更为审慎。而回归到居住本质下，围绕刚需、消费升级等客群带来的对产品力的角逐也将会是房企发展的重心。
与此同时，房地产开发模式具有典型的杠杠属性和资金密集属性，因此房企如何确保自身稳健的运转，良好的运营管理以及财务基本面必不可少。由此在销售、土储、融资等要素上的竞争也将更为体现房企的核心实力所在。
在这样一个新的时点，我们认为房企的经营模式已经迎来深层次的改变，下面重点结合美的置业等行业内优质企业的表现进行深入解读，探讨房地产下半场有哪些特质的房企能够实现“行稳致远”？
着重将从如下几个方面进行探讨：
其一，产品力。
不论是回归住宅属性的政策趋势，还是消费升级带来的对居住环境要求的提升所形成的“倒逼效应”，房企的产品力已经越来越成为房企竞争发力的关键点。优质的、高性价比的产品，不仅意味着更快的去化，同时也将是获得市场溢价的驱动力所在。尤其是今年来，一些热门城市开始以竞品质，代替竞价，决定土地拍卖的最终归属，产品力的摆在了房企长期竞争的重要高度。
从行业内企业来看，如绿城中国便一直是业内产品力的标杆，其卓越的产品力也令其项目在市场上能够保持高价位，保障了盈利质量。而再比如，世茂集团近年来在产品力升级上表现可圈可点，其以匠心雕琢产品，升级迭代住宅标准，全面落地雅系、云系、璀璨系、国风系、天誉系、龙胤系等全生命周期产品系，致力于满足多样化、差异化的置业需求。公司的诸多标杆项目也获得业内好评，斩获多项具有影响力的国际大奖。
此外，美的置业回归居住本质，立足新科技时代，依托“美的智慧自研平台+制造业基因+结合前装”的核心优势，保持“智慧健康”赛道领先地位，做实产品核心竞争力，持续提升产品溢价和口碑。
其二，拿到能力和土储资源的“质“”量”。
过去行业跑马圈地的时代，房企争相在市场上拿地，甚至不惧成本，频频诞生“地王”。然而随着房地产“稳”字当头，房企能否在市场上获得优质、高性价比的土储，同时在布局上和土地储备上表现如何都将值得重点关注。
从行业情况来看，2021年上半年，销售百强总土储货值共计约43万亿，较2020年末微降0.46%。百强房企总土储货值涨跌各半，在融资收紧、现金流紧张和双集中供地的影响下，房企投资显著分化。如以三四线为主的碧桂园、绿地等在双集中供地中拿地较少，而保利、万科等相对积极。而后50强的总土储货值下降超11%。随着全国市场热度分化，未来房企不仅要注重自身土储总量，更需要重视土储结构的优化，在核心经济地带核心城市拥有核心资源的房企将受到持续关注。
图：2021年上半年末销售百强房企各梯队总土储货值及同比（单位：万亿，%）
数据来源：CRIC、企业年报
以美的置业的情况来看，根据公司中期财报，截止2021年6月30日，美的置业共有339个物业开发项目，其中通过合营企业及联营公司参与103个项目，覆盖全国62个城市，拥有土地储备总建筑面积达5,277万平方米。公司同时表示，在土地获取方面将90%以上的资源投放在二线及以上城市。
此外值得一提的是作为诞生于粤港澳大湾区并与湾区经济发展深度联结与融合的企业，美的置业在湾区的旧改资源也较为丰富，这也为其后续业绩的增长带来了强劲支撑。
其三，财务基本面和融资能力。
行业加速风险暴露的背景下，我们看到连龙头房企也深陷其中，这表明未来能够在财务上展现出色的抗风险能力和优质基本面的房企将更易受到市场资金亲赖。尤其是融资层面，直接关系着房企的经营“循环“和“利润”，融资端具有优势的房企，不仅有助于驱动更快的经营周转，同时也有助于降低融资成本，打开利润空间。因此，这也意味着在当下整个市场低迷期，仍然能够保持低成本和持续畅通多元融资优势的房企，将有望在迈过行业“压力测试”后迎来加速发展。
此前亿翰智库选取了50家A H上市房企统计得出，2021年上半年，E50房企融资成本均值为5.96%，较2020年的6.04%回落0.08个百分点。其中，具有国企和央企背景的房企平均融资成本为4.84%，而其他民营房企平均融资成本为6.43%，较国央企背景的房企高出1.59个百分点。
由此来看美的置业，截止今年中期美的置业的加权平均融资成本低至4.92%，显著优于市场上的民营房企。而公司上半年新增借款加权平均实际利率为4.74%，这也意味着后续其融资成本还将实现进一步优化。
此外公司降负债成效显著，截止今年上半年，公司“三条红线”指标进一步优化，净负债率大幅下降至58%；现金短债比显著提升至2.21；扣除预收款后的资产负债率下降至74.7%。
值得一提的是，近期行业出现较多债务违约暴雷事件，均与美元债有关。而美的置业目前债务结构主要为银行借款和公司债券，且银行借款和债券融资合计占比76%；公司并无信托和美元债。与此同时公司现金流状况良好，截至 2021 年 6 月 30 日,美的置业现金余额321亿元，一年内到期的有息负债仅106亿元。公司持续强化回款提升造血能力，并且截止中期期末其银行授信额度高达1432亿元，尚未动用的银行授信额度增长至899亿元，展现了较高的抗风险能力。
其四，运营管理能力，经营模式迭代创新、技术赋能等。
房地产迈过黄金发展时代，行业利润率式微是不争的事实，如何向经营管理要效益，充分考验房企经营者的实力，技术赋能，产业链上的合纵连横、多样化布局等均是市场上可见到的房企经营方向所在。
图：2015-2020年行业典型上市房企整体利润率水平及变动
数据来源：CRIC、企业公告
美的置业亦在积极打造上下游产业生态，创新商业模式打开新的业绩增长曲线。财报显示，公司上半年产业板块签约合同金额10.85亿元，服务客户超200家，百强房企覆盖率达30%，生态伙伴超300个，公司转型升级成效显著，智能产业化、建筑工业化等多元业务板块的潜力正迎来加速释放，新的商业生态模式下亦有望成为驱动公司估值转换的重磅催化剂。
从上述不难看出，美的置业顺应行业发展趋势，较好的实现了财务安全、成长性与业绩水平的长期均衡发展。而伴随整个地产行业的竞争迈入到新的阶段，不论是头部集中效应下的“被动增长”还是公司自身转型发展带来的更大价值的“主动挖掘”，势必也都将有望成为其持续在行业中跨周期发展的利器。
3? 顺势而为充分受益行业集中度提升趋势，业绩稳健表现驱动估值修复可期
近年来房地产投资领域提的最多的莫过于集中度提升，而这一投资逻辑也得到了有力验证。由此基于美的置业规模保持在行业领先地位，这也意味着，公司将在中长期受益于行业格局的演变，凭借自身优势斩获更多市场份额。
从销售层面来看，依据美的置业最新公告，公司前9个月合同销售额1091.7亿元同比增长30.2%。结合公司在今年3月业绩会上管理层的表态，美的置业 2021年的全口径销售目标是1500亿元，这表明其前九个月已经完成年度目标约72.8%，展现出稳步推进销售的一面。
尽管从当前市场大环境下来看，房企销售端一定程度遇阻，不过随着此次央行表态以及座谈会反馈，后续不排除会进一步增强调控精准性支持刚需贷款，同时释放信贷环境边际宽松等利好政策，以此带给房企销售端刺激。
随着一系列事件展现向房地产积极的方面发展的趋势，房地产板块的政策底或大概率确认，不过从业绩层面来看不论是楼市冷淡的交易，还是土拍市场流拍率的升温，这些均表明整个市场不论是买房者还是开发商，整体的观望情绪较为浓厚，尤其是房企在融资段、财务端压力下也表现的更为谨慎。而这些因素下，降低了后续房企的盈利预期和成长预期，对估值将带来压制，短期而言房地产板块的分歧也还将持续。
展望长期，随着政策层面后续不断兑现利好，而房企经营继续保持稳健甚至交出超预期的业绩，相信届时也将形成对整个板块估值修复的全面催化。而美的置业这类具有显著优势的房企，在新的行情中大概率也将展现更强劲的爆发力，目前公司估值动态市盈率为3倍，预计其后续估值有望迎来加速回归，从近期港股通资金动向来看，已经不乏抢跑者。