“今年上半年，随着房地产价格与交易量从去年同期的低位恢复，房地产政策调控加强，叠加市场竞争激烈，房地产企业稳中求进。”8月25日举行的中期业绩会上，中梁控股董事长及执行董事杨剑表示，在此背景下，中梁审时度势，始终贯彻既定的战略，持续稳健发展。
8月24日中梁控股发布半年报即显示，其上半年坚持“安全”与“利润”共存的发展导向，实现销售了收入均衡增长，财务亦维持稳健水平，拿地策略谨慎灵活。
销售同比增40.3%
规模再上新台阶
近日，中梁控股上交上半年成绩单。
报告期内，中梁控股销售规模持续走高，实现合约销售金额950亿元，同比增长40.3%；合约销售面积为750万平方米，同比增长39%。
规模的推高得益于其上半年良好的盈利表现。报告期内，中梁控股增收又增利，公司实现营业收入329.1亿元，同比增长39%；实现核心归母净利润15亿元，同比增长15%；毛利润68.3亿元，同比增长27%。同时，公司董事会拟宣派中期股息每股18.4港分，同比增长约13%，持续回馈股东。
在营收不断提升的同时，中梁控股还始终兼顾发展速度。上半年其抓住市场反弹窗口，加速销售、回款，项目平均去化率超70%，回款率超85%，为公司发展提供了充足的经营现金流保障。
“上半年，随着中国房地产价格与交易量从去年同期的低位恢复，房地产政策调控加强；叠加监管层对房企的融资限制，房地产行业出现流动性紧张甚至债务违约的现象。”业绩会上，谈及全年销售目标的完成和行业研判时，杨剑表示，但另一方面，行业发展危中有机，未来国家政策更大幅度倾向都市圈区域，圈内具潜力城市将出现结构性机会。“目前，我们已完成全年年销售目标53%，稳居全国20强，对1800亿元年度销售目标的实现，我们是有信心的。”
融资成本降至8.3%
优秀财务管控力保持
诚如杨剑所言，近年来，在房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”、双集中供地等常态化政策的基础上，房地产行业监管持续收紧，降杠杆、防范现金流风险被房企提升至前所未有的战略高度。
财报数据显示，2021年上半年，中梁控股严控债务规模，优化债务结构。
截至2021年6月底，中梁控股有息债务总额为546亿元，相比2020年年底只增加了不到1%。其中，境内银行贷款占比51%，境外优先票据和贷款占比25%，境内外非银行借款占比降至25%。现金及银行结余355.4亿元，较2020年底增长3.8%。
与此同时，中梁控股持续拓宽融资渠道。1月，其成功发行于2022年到期的2.5亿美元票据，年息率为7.5%，降至历史新低；5月，其成功发行首笔于2022年到期的3亿美元绿色优先票据，标志着在绿色金融领域迈出关键一步。
而针对今年5月“商票逾期、打折兑付”的传闻，执行董事及首席财务官及副总裁游思嘉在业绩会上表示系谣言，“我们的商票规模在业内来讲应该算是很少的，这些商票也主要跟供应商相关，都是按时兑付的。”据其介绍，2020年底，中梁控股的商票规模在6亿元左右；到6月底，商票规模已经下降到4亿元左右。
多元融资降低了中梁的融资成本，半年报显示，公司加权平均融资成本下降至8.3%，连续四年下降。同时，公司非银贷款比例下降至25%，债务水平得到进一步优化。
此外，中梁控股的“三道红线”相关指标亦有所改善。期内其剔除预收账款后的资产负债率为79.3%；净负债比率为56.1%，较2020年底下降9.8个百分点；非限制现金与即期借贷比率为1.2，较2020年底有所增长。
“公司还有进一步降杠杆的空间，”在游思嘉看来，虽然目前还在“黄档”行列，但在公司积极“降杠杆”的策略之下，资产负债表会变得更加稳健和优化。
持续优化的债务结构、稳步向好的业绩表现吸引了国内外评级机构的广泛认可。今年上半年，惠誉、穆迪发布评级报告，将中梁控股的评级展望从“稳定”上调为“正面”，分别给予“B+”和“B1”的主体评级，看好公司未来进一步控制杠杆水平。
新增67幅地块
充足可售货源打下坚实基础
土地是房企的生产原料，投拓决定房企的粮仓。
2021上半年，本着未雨绸缪的拿地原则，中梁控股坚持深耕外拓的投资策略，聚焦都市圈，持续拓展二线及三线城市优质地块。报告期内，公司新增67幅地块，土地投资总额约为408亿元，总建筑面积约790万平方米。
扩大土储的同时，中梁控股还持续优化土储结构，为未来利润增长提供保障。其新增土储中，二线城市占比34%，其中只有约19%是来自集中供地的二线城市；三线城市占比55%；四线城市仅占比约11%。按区域划分，长三角占比51%，中西部占比18%，海峡西岸、环渤海、珠三角分别占比12%、10%及9%。
“中梁对于集中供地依赖度不是特别高，大约会占整体投资的20%左右。”游思嘉在业绩会上表示，区域竞争较高的项目、地王项目与公司投资理念不符，未来将坚持产城、商业、收并购等多元化拿地，并加强与同行房企之间的合作，强强联合，继续投资经济发达的二线城市及具备发展潜力的核心都市圈。
截至2021年6月30日，一直坚持全国布局的中梁控股项目已覆盖超155个城市，达总土储6600万平方米，未售土储面积4180 万平方米，对应货值约5000亿元，充足的可售货源为将来发展打下坚实的基础。
“土储及可售货值可以支持公司的长远稳步发展。”游思嘉称，“即使在三条红线管控下，公司有去杠杆指标，但不会影响未来业绩增长。”
2021年，是国家“十四五”规划的开局之年，也是中梁控股“二五战略”和“十年规划”的开局之年。展望下半年，杨剑表示，在“房住不炒”的总基调下，中梁控股将坚持既定的战略，以持续不断的奋斗迎接未来房地产市场的机遇与挑战，继续稳居行业前20强。