本文来源：时代财经 作者：谢斯临
第一太平戴维斯华南区副董事长、物业及资产管理部负责人张子涛
7月刚刚过半时，资本市场就已迎来中骏商管、领悦服务、德信服务、融信服务、康桥悦生活、朗诗绿色生活在内的 6 家物企登陆港交所。
再加上年初登陆资本市场的荣万家、宋都服务、星盛商业及5、6月份上市的新希望服务、越秀服务，2021年至今就已有11家物企成功上市。而在这些成功上市的物企之外，目前已向港交所递表排队等待上市的物企数高达22家。
相比之下，2018、2019年两年上市物企数仅为6家及9家，而被称之为物企上市大年的2020年上市物企数为17家。第一太平戴维斯华南区副董事长、物业及资产管理部负责人张子涛接受时代财经专访时指出，市场可以明显感受到物业上市的热潮暂时不会结束，仍在持续。
伴随越来越多的物企上市，这个赛道也在逐渐变得拥挤。据统计，截至7月20日，整个物业行业已经涌现52家上市公司，其中49家在香港上市，3家于A股上市。资本市场已经用脚投票，“撒胡椒面式”的普惠时代一去难返，分化也越来越明显。
规模及成长性预期已经成为资本市场最重要的衡量标尺，碧桂园服务以其超两千亿的市值一骑绝尘。
在资本的激励下，大量上市物企开始开展大规模的行业内收并购，增加其在管规模，以触达更多的受众。亿翰智库报告显示，2020年，上市物企披露的有效收购事件共76起，共花费金额107亿元，达到2019年的有效收并购事件27起的2.81倍。
但在张子涛看来，这样的发展对于整个行业而言其实并不算健康。他提醒到，现在行业的专注力更多被放在了财务数据和规模上，对服务的把控是有所欠缺的。
近日，腾讯房产发布2021中国物业服务调查报告。报告指出，84.72%的业主给自己所住小区的物业服务评分为不及格，仅有7.35%的业主对物业表示满意。超9成业主表示想更换物业。
“服务力作为物企的核心竞争力，物企应更关注如何创新性地满足客户需求，并持续提供优质服务；收取的物业费如何与其提供的服务质量相匹配？”
而在规模之外，高盈利同样获资本青睐。商写物业相较住宅物业具有盈利能力强等优势，越来越多以住宅物业为主的物企开始着力布局商写等业态，但这绝非易事。张子涛认为，对于以住宅为主的物企，要做好非住宅物业的转型将需要一个非常漫长的过程。
“住宅物业服务的门槛比较低，主要面对个人业主，对于物业服务的需求比较简单，其实只要做好基础的四保一服务基本就足够了。虽然早期大量开发商都把物业服务作为其房产项目的售后服务，但因重视程度不足，服务水平也相对一般。对于商写物业而言，无论是对服务质量还是对设施设备管理能力等都将提出更高标准和更严格要求。”
张子涛举例，对于高端写字楼而言，设施设备出现故障几乎无法容忍，这对于物业服务商而言将是一个极高的要求，需要积累丰富的管理服务经验及储备专业的服务人员。除此之外，想要做好商写物业服务，还需要服务商具备招商、运营等方面的经验。在各个专业领域跟运营、管理体系都需要物业服务商做得很好，这绝非一朝一夕可以轻易达成。
也正是因此，资本市场上商写概念相关的物企才会如此稀缺。目前在超50家上市物企之中，仅有华润万象生活、宝龙商业、星盛商业、卓越商企服务等数家商写物企。
要布局商写物业服务领域，更快速的手法仍是收并购，包括国际五大行的中国区物业业务也已经开始被盯上。今年6月，经济观察报报道，仲量联行出售中国区物业管理业务已经进入最后阶段，报价超5亿美元，碧桂园服务、融创服务等3-5家物业公司将参与竞购；而在两年前，万科物业还曾与戴德梁行达成深度战略合作，共同成立万物梁行，聚集商写物业服务领域。
张子涛对时代财经表示，一方面，大型物企希望收购国际五大行中国区物业业务，可以直接获得现成的品牌美誉度、体系及人才，弥补其业务短板，并能在短时间内迅速获得大量优质商写项目，扩大规模。
“这个做法不是今年才开始，早在一两年前就已经有很多上市物企开始与五大行进行接触。未来，上市物企与国际五大行在物业服务领域的合作可能会进一步增加。”
另一方面，伴随着大量本土竞争对手的出现，部分国际五大行在国内的物业业务量有所下跌。在张子涛看来，国际五大行之间的竞争一直很激烈，再加上本土物企不再局限于传统业务板块，向五大行发起竞争。如果公司对于物业业务的判断比较消极，对往后的市场没有那么强的信心，从经营层面上来说，在估值高点出售将是更合适的选择。
“若想要持续在竞争中脱颖而出，需要进一步提升自身的综合竞争优势，回归服务本质，打造优秀的品牌形象，并为公司员工提供良好的发展平台，培养及留住高素质的物业专业人才。通过创新服务内容、引入科技手段等方式，提升满足不同类型客户及其服务需求的能力，为客户提供多元化增值服务，顺应行业发展趋势，抓住新机遇。”