中新经纬10月27日电 (张燕征)近日，中国文旅集团再次递交了新的招股书，并宣布更名为大湾区文旅康居股份有限公司(下称大湾区文旅)。事实上，这已经是大湾区文旅第四次冲击港交所主板上市。这一次，它能成功敲开港交所大门吗？
四度闯关IPO
早在2020年4月，中国文旅集团就向港交所递交了上市申请，但届满六个月后，按照流程被港交所将上市流程调整为了“失效”，需重新提交IPO招股书。同年10月，其随即重新递交新版本，但结果并没有发生太大变化。今年4月23日，中国文旅集团第三次递交招股书，结果仍为“失效”，如今则是第四次递交招股书。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对中新经纬表示，基于当前市场情况，港交所对上市企业的审核力度加大，三次递交招股书申请均“失效”说明企业某些内况与流程仍然不符合港交所主板上市要求，或与公司的现金流和负债情况有关。
据招股书披露，大湾区文旅2018年、2019年及2020年的资产负债比率分别约为632.0%、272.2%及37.9%，对于2020年资产负债比率下降，大湾区文旅解释称由于偿还银行及其他借款所致。不过，截至2021年5月31日，由于银行及其他借款再度增加，债务权益比率上升至约99.8%。
具体来看，2018年至2020年，大湾区文旅未偿还的银行及其他借款分别约为1.02亿元人民币、5.78亿元及1.39亿元。今年前五个月，未偿还的银行及其他借款升至3.66亿元。大湾区文旅表示，目前维持相当高的借贷水平为度假物业发展项目提供资金，并称往绩记录期间拥有大量债务，日后可能产生额外债务，或对财务状况及经营业绩造成重大不利影响。
招股书披露，大湾区文旅的前身为恩平金辉煌旅游开发有限公司，该公司在2006年4月成立后，便开始在广东省江门市恩平收购多处土地，打造泉林黄金旅游文化小镇。
中新经纬注意到，在本次招股书中，大湾区文旅并未解释更名具体原因。不过从公司业务布局来看，该公司所持有或运营的项目几乎全部位于广东省内，包括清远、中山，特别是江门。同时，省外则只有一个发展中项目位于安徽歙县。
梁楠分析称，中国文旅更名为大湾区文旅，一方面或是由于企业对文旅板块的发展定位较清晰，并看好文旅产业的发展前景，欲精准聚焦文旅业务；另一方面，大湾区作为被规划成为先进制造业、创新型产业及现代服务的试点区域，未来的发展机遇较多，企业或准备深耕大湾区，以此不断发展壮大，并提升区域影响力。
超八成收入靠“卖房”
大湾区文旅将自身定位是具有文化旅游体验地点的度假物业开发商，经营度假物业发展和文化旅游两大业务，其中度假物业即为可销售的住宅或公寓。也就是说，大湾区文旅虽然名为“文旅”，但实际主要业务是“卖房”。
从财务数据上看，2018至2020三年间，大湾区文旅实现营收约3.35亿元、7.36亿元、9.68亿元，其中度假物业销售收入就录得2.67亿元、5.94亿元和8.48亿元，贡献占比79.8%、80.7%、87.7%，呈逐年攀升之势。按最新数据，截至2021年5月31日，大湾区文旅实现营收3.19亿元，其中度假物业销售收入为2.78亿元，占比达到87.1%。
值得注意的是，近年来大湾区文旅的整体毛利率也在不断下滑。据财务数据披露，2018年至2021年前5个月，大湾区文旅整体毛利率分别为44.8%、43.3%、37.9%及27.2%。其中，销售度假物业的毛利率分别约为47.3%、43.4%、37.0%及26.7%；文化旅游业务的毛利率则分别约为34.7%、43.0%、44.3%及30.6%。
对此，大湾区文旅解释称，主要是由于出售及交付的物业类型不同及竣工后仍未出售的若干度假物业开发项目的平均售价调整，导致相应期间公司已出售及交付的度假物业的平均售价下降。
大湾区文旅在风险提示中也指出，公司可能无法维持过往的毛利率水平。一是销售度假物业的毛利率可能因直接影响其售价及所产生实际建筑成本的土地收购成本以及度假物业的类型及地理位置等因素而有所不同；二是文化旅游业务的毛利率可能因发生不可预见事件或疾病爆发等无法控制的因素而受到重大不利影响。
据招股书披露，此次IPO募集资金将用作发展公司开平水禾田公寓、富资里许村欢乐古镇等度假物业发展项目的建筑成本；其次，将用于改善及升级公司泉林黄金小镇的设施、家私及装置；剩余一部分资金将用作一般营运资金。
梁楠认为，作为文旅企业，大湾区文旅的收入仍然主要依赖于销售度假业务，且依赖度持续加剧，这对企业日后的发展或将有所影响，同时，企业的负债压力仍较大，此次能否顺利上市仍有待观察。(中新经纬APP)
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