本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
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“买了一年，‘人间蒸发’几十万，想到这个事情都头痛。”出于投资目的，黎万婉（化名）在去年8月以将近1.55万元/平方米的价格入手了长沙“网红盘”卓越中寰的一套公寓。短短一年时间，卓越中寰的成交价跌去48%，而当初买房的决定也成为黎万婉现在不愿回首的往事。
卓越中寰位于岳麓区的滨江新城，距离湖南的“母亲河”湘江不到700米，且不远处就是市政府，作为长沙的热门置业板块，滨江新城吸纳了全市不少购买力，而卓越中寰更是受到买家追捧，月度成交金额曾多次冲入长沙前十。
不过，近一年来，卓越中寰的商务公寓成交均价持续走低。根据湖南中原研究院的数据，去年8月份项目成交价曾摸高至16006元/平方米，但到今年8月份已跌到10800元/平方米。
“降价也没办法，只能接受。” 甄瑧（化名）也是卓越中寰的业主，他在今年上半年以将近1.3万元/平方米买入，尽管眼下同样“亏损”，但他庆幸自己买得比较晚，损失没那么大。
作为网红城市，长沙出产的名品不止臭豆腐、文和友和茶颜悦色，它还因房地产调控得力著称全国，成为深圳和东莞等城市“取经”的“圣城”。然而，与住宅价格的稳定不同，自去年以来，长沙的商务公寓市场开始转变风向，“网红盘”卓越中寰的价格走势正是整个长沙公寓市场的缩影。
长沙公寓价格普遍大“跳水”
“我从去年看到现在，公寓一个接一个跌”，莫榕柏（化名）见证了长沙公寓价格下行的过程。她告诉时代财经，雨花区的金地铂悦价格已从去年的万字头下调到5888元/平方米起。
莫榕柏曾在一个公寓项目下过订，但后来又退了，“那时，另一个中介想让我找他成交，说出了那个楼盘的致命缺点，我被说服，就退了”。
“退了好，我把退的钱（指订金）分了一部分给那个中介”，原本这只是中介截单的寻常“剧本”，但在公寓价格跳水的大环境下，却演变成为一个“及时止损”的故事。莫榕柏心存感激，“如果那时买，价格都是一万多，现在已经亏了一半。”
公寓降价并非个案，这已经成为目前长沙市场的普遍现象。看到如今整体的价格走势，莫榕柏已经放弃了购买公寓的想法。除了卓越中寰和金地铂悦，时代财经随机咨询的几大在售公寓楼盘，都在进行降价促销。
比如位于岳麓区的北辰时光里，如今最高封顶价仅8000元/平方米，近期该楼盘还曾推出部分特价房，最低可达5888元/平方米，多名中介向时代财经证实了这一消息。而房天下数据显示，2020年11月至2021年3月北辰时光里的公开均价为15000元/平方米，此后在2021年4月和6月继续下调价格，分别下调至8500-9500元/平方米和8400-9200元/平方米。
楼盘置业顾问告诉时代财经，与北辰时光里直线距离将近1公里的金茂建发泊悦，目前也正在进行限时促销价格，均价7500元/平方米，而最低可以以7288元/平方米的价格买到。根据房天下的数据，该楼盘今年6月份的价格还是12700元—13000元/平方米。
而位于开福区的另一“网红盘”绿地V岛亦出现了降价现象。根据湖南中原研究院的数据，今年8月份，该楼盘的成交均价为9309元/平方米；而湖南世联行市场知识中心在最新的报告中称，绿地V岛均价降至8500元/平方米，降幅超过20%。
长沙市下辖6区1县、代管2个县级市，6区指的是芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区。长沙当地人告诉时代财经，传统概念中的长沙市区仅包括除了望城区以外的其它5区，它们是长沙经济最发达的地方，也是人口的主要聚集地，房价整体亦高于其它行政区划。
湖南中原研究院的数据显示，由于商务公寓项目促销不断，今年前8月，这5个行政区的成交均价同比下跌5%，至约12286元/平方米；分区域来看，只有最繁华的芙蓉区同比上涨12%，其余4区均发生下调，雨花区同比降幅达13%，开福区、天心区和岳麓区分别跌11%、4%和1%。
尽管从数据上来看整体降幅仅约5%，但“公寓价格大跳水”已经成为长沙业内公认的事实。湖南中原地产战略发展中心总经理陈世霞指出，主要是江景商业大平层公寓，比如润和滨江湾，在拉高整体成交价，“均价差不多35000元/平方米，普通的公寓都在降价，降幅基本上是20%。”
公寓库存飙升，去化需36个月
由于较早建立全面的房地产制度和体系，多年来，长沙因房地产调控得力而声名远播。相对于其它城市，市场认为长沙的调控措施既严格又完善，以长沙的限购政策为例，在限购区域内，拥有长沙户籍的已婚家庭可以购买2套住宅，但只有在首套住宅取得不动产证满4年或网签满6年，才可以购买第二套；而类似的情况，上海、深圳和广州对首套住宅并没有采取这样的限制。
长沙住宅价格长期稳定，且保持低位。湖南中原地产研究院的数据显示，今年1-8月，长沙5区一手商品住宅价格仅约12578元/平方米。长沙与郑州、武汉、南昌、合肥和太原均是中部6省的省会城市，在这 6个省会城市中，长沙是房价的洼地。
去年，深圳和东莞等楼市过热城市曾到长沙“取经”，而住建部甚至发文肯定长沙在房地产市场调控方面的经验并向全国推广。
“长沙的住宅市场是被价格低估的”，湖南中原地产战略发展中心总经理陈世霞表示。可以比较的是，今年1-8月，长沙5区一手商品住宅成交均价为12578元/平方米，而不受调控政策约束的商务公寓成交均价为12286元/平方米。值得一提的是，公寓和住宅几乎同价是长沙多年来的现象，这与中国其他城市公寓价格远远低于住宅的现象不同。
“长沙一直有住宅和公寓价格倒挂的问题，住宅利润很薄或持平在销售，尤其2018-2019年拿的商业占比高的项目，基本都需要靠公寓来溢价”陈世霞解释道。
不过，与其它城市一样，跟住宅比起来，长沙市场对公寓的需求始终不大。湖南中原研究院提供的数据显示，今年1-8月长沙住宅成交面积为834万平方米，而公寓为93.52万平方米。在需求并不强劲的情况下，长沙公寓的新增供应并不少，这是陈世霞认为公寓价格普跌的原因之一。
湖南中原研究院的数据显示，2020年1月份长沙5区商务公寓库存面积约249.39万平方米，去化周期为19.89个月，此后逐月走高，截至今年8月底，公寓库存为467.78万平方米，去化周期高达36个月。降价的现象也自去年公寓库存走高之后，便已有之。
自去年以来，“融资三道红线”“银行两道红线”“土地两集中”和“40%投销比”等政策陆续出台，这使得房企们现金流承压，降价促销成为房企们维持财务状况稳定的方式之一，陈世霞认为在长沙市场也不例外。
“接下来4个月还有68万方的新增供应。长期来看，公寓还是会过剩，我们判断公寓的降价促销还是会持续，再加上开发商要现金流，所以它们必须将公寓快速变现，哪怕可能偶尔会有点亏损。”陈世霞说。