本文来源：时代财经 作者：童洁
图片来源：龙湖集团
房地产行业告别大开大合的时代，曾经在短时间内实现数倍增长的房企们，业绩增速迅勐回落，甚至有个别房企开始走起了下坡路。一时间，“稳健”二字成为房企业绩会上出现频率极高的关键词。
龙湖是“稳健派”中的种子选手，四平八稳就是它的特点。过去六年，龙湖的销售规模保持着两位数的增长，其最新发布的年报显示，2020年，其录得合约销售额约2706.1亿元，较2019年增长约11.6%；实现营业收入1845.5亿元，同比增长22.2%。
盈利能力方面，去年，其归属于股东的净利润为200.0亿元，剔除公平值变动影响后之股东应占核心溢利186.9亿元，同比增长20.2%；毛利同比增长6.4%至540.3亿元，毛利率为29.3%。
在许多房企陷入增收不增利困局的时候，这份成绩单无疑能够让龙湖“安全落地”。但是，龙湖的高管们似乎并未因此而感到轻松，3月26日的业绩会上，龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓坦言，看到这份财报，龙湖并没有多么激动和兴奋。
最近几年房地产调控日益深入，从拿地、融资再到销售，几乎每一个房地产开发的关键环节，都面临着政策面的收紧。这样的行业环境让龙湖每分每刻都充满危机感，也正是这时刻存在的危机感令其不敢为眼前的成绩而洋洋得意。
“我们依然觉得永远在路上，我们要保持高度警觉、保持饥渴，保持对社会、国家的敬畏，做好龙湖的本分。”如邵明晓所言，过去的一年，龙湖和许多同行一样，还在不停地调整和摸索。
“洁癖般的自律”
当行业销售规模增速放缓，“爆雷”现象闪现，房企的负债问题逐步凸显。尤其是去年“三道红线”出台，根据不同程度的踩线情况将房企划分为红、橙、黄、绿四档，对应0-15%的有息负债规模年增速限制，房企的财务安全性变得一目了然。
龙湖非常幸运，始终处于最为安全的绿档之中。年报数据披露，截至2020年末，龙湖净负债率较上期进一步下降至46.5%；现金短债比为4.24倍；剔除预收款后的资产负债率为67%，三项数据均达标，处于绿档。
邵明晓认为，三道红线有利于行业的长远发展，从房价的长效到金融的长效，高杠杆公司或中小公司压力会有所增加，但行业中优秀、稳健的“玩家”能够获得更好的机会。他说正是龙湖有着“洁癖般的自律”，才走到今天。
“我们时刻提醒自己，不能滥占用金融资源，不能去做高息的融资。这么多年，在这个行业里，很多公司做前融、非标，而龙湖从来没有做过前融或非标，没有过资管计划、没用过影子银行。”
据了解，去年1月，龙湖发行6.5亿美元优先票据，票息低至3.375%至3.85%之间，期限为7.25年至12年。此外，截至2020年末，龙湖在手现金及银行存款共计778.3亿元，同比增长28%，现金流较为充足。
至于此前22城推“集中供地”，全年将分3批次集中出让宅地的消息，龙湖方面坦言会对运营带来变化，坚持自律的龙湖也提前做好了应对。
从龙湖去年的拿地表现来看，2020年，龙湖共获得121幅地块，新增土储建筑面积2567万平方米，其中权益面积1847万平方米，权益占比72%左右。其中一二线城市获取的土地总建面达到88%。
到2020年末，龙湖累计土地储备约为7400万平方米，权益面积5279万平方米，预估总货值9750亿。今年，龙湖销售目标定在3100亿元，较去年增长15%。
新航道业务可以“慢慢来”
此次业绩会上，龙湖的其他航道业务也受到较大的关注。此次业绩会上，高管们披露了其他航道业务的经营数据。
去年龙湖商业高速扩张，全年新开10座商场，至年末，龙湖在全国范围内累计开业商场49座，已开业商场建筑面积481万平方米，整体出租率为96.9%；商业租金增长23%至58.2亿元，商场销售额增长14%至305亿元。
租赁住房方面，经过四年的发展，龙湖冠寓到2020年底累计开业房间数量9万间，租金收入为18.1亿元，同比增幅55%。邵明晓指出，原本龙湖冠寓能够在去年实现盈利，但受到疫情影响有所延后。其表示，今年龙湖冠寓会进入盈利期，全年累计开业预计将达到11万间，收入将提至25亿元，继续保持行业前三名的位置。
大热的物业板块，龙湖也在加速布局。2020年，龙湖物业板块“龙湖智慧服务”实现营业收入58.4亿元，增长幅度为36%。而就在半个多月之前，龙湖以12.73亿元的对价，整体收购亿达中国旗下物业板块亿达服务100%股权。
收购动作再度引发分拆上市的猜想，但邵明晓及吴亚军又一次给出否认的答案。
“去年开始分拆物业上市也是风起云涌，大家都争先恐后，无论头部企业，还是中小企业都在分拆。龙湖一直坚定把龙湖智慧服务作为整个空间即服务的大业务板块的一环，因此没有分拆上市的计划。”
邵明晓继而表示，龙湖智慧服务的收并购非常理性，不单纯追求规模，而是会在规模和质量之间做好一个平衡。他坦言，这么多年来，龙湖领会到“大财不进急口”的道理，因此对于智慧服务这条赛道有充足的耐心，不会盲目扩张，更不会急于上市。
其实，龙湖的业务还不止限于智慧服务业务上。今年1月，龙湖对外官宣了全新的品牌“塘鹅”，由此开启龙湖的C5及C6两个新的主航道：房屋租售及房屋装修。
邵明晓介绍，从内部来说，这两个业务原本属于智慧服务板块中的子业务，是不断孵化出新的业务，现在还处于起步阶段和孵化期。
其中，龙湖对于房租租售市场的判断与2017年决定布局长租公寓一样，未来中国城市存量房肯定是巨大的市场，特别是在一线、二线高能级城市。恰好龙湖一直在做这个业务，到去年年底已经有大概183个店，到现在已经有将近240个店，所以将其上升为主航道业务。
房屋装修则更多是装配式，原来一直用在龙湖内部的功能区、天街、样板房等场所。龙湖认为，这个能力可以在to B市场进一步放大，亦有数据显示，可以在to C市场做大做强。
关于新业务的发展节奏，邵明晓强调，“并没有特别着急，未来两年不会设置强制性的数量化指标，更多的是练团队，把模式做得更加敏捷，另外在用户端更多地发现一些撬点”。
