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经济观察网 记者 李晓丹 中国城镇化率已超过60%，大中型城市正在由“增量扩张”转向“存量更新”。3月18日，《2020中国城市更新评价指数（广东省）研究报告》，该报告由中指研究院、中国人民大学国发院城市更新研究中心、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会和卓越城市更新集团共同完成。
报告显示，2020年粤港澳大湾区广东区域9市的城市更新综合指数值为69，各城市指数值在52-89之间，目前城市更新所处的发展阶段差异较大，梯度分布明显。深圳、东莞、佛山、广州整体更新水平较高，在政策、管理、效能方面表现突出。中山、珠海、江门、惠州、肇庆加速构建政策及管理体系助力城市更新发展，城市更新仍处于持续探索阶段，未来仍将大力构建相关的治理体系。
报告研究的城市更新是指：实施主体针对特定城市建成区内部土地利用粗放、生产生活生态环境差的旧工（商）业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等，通过拆除重建、有机更新或综合整治，实现项目品质提升，并能产生较好经济效益、社会效益、人文生态效益的系统性操作。广东省的城市更新聚焦“三旧改造”，在旧工（商）业区、旧住宅区、城中村及旧屋村方面的城市更新实践起步早。
从政策评价结果来看，2020年粤港澳大湾区广东9城城市更新政策指数值分布在36-94区间，深圳政策指数最高，为第一梯队；广州、东莞、佛山3城政策指数大体相当，为第二梯队；珠海、中山、惠州3城政策指数为第三梯队，江门、肇庆2城政策指数为第四梯队。不同城市在政策完善度、政策精准度方面分化明显。
从鼓励市场参与的政策引导来看，粤港澳大湾区广东9市推进的过程中主要体现出三大特征：一是9个城市整体以鼓励社会投资为主。二是特定城市在不同时期为了应对城市更新面临的问题也会调整政府的管控力度。三是政府的介入程度虽然有所不同，但各市均基于不同的角度注重提升社会资本参与改造的积极性。
数据显示，截至2019年底，广东在“三旧”改造领域累计投入1.58万亿元，其中社会投资1.37万亿元，占比86.61%。根据广东深入推进“三旧”改造的三年行动方案（2019-2021年），至2021年，广东全省投入改造资金5000亿元以上（社会投资约占85%，市县级财政投入约占15%），城市更新仍将注重政企协同，鼓励发挥社会资本的作用。
从管理评价结果来看，2020年粤港澳大湾区广东9市城市更新管理指数值分布在68-97区间，深圳管理指数最高，为第一梯队；广州、东莞、佛山、中山、珠海5城管理指数大体相当，为第二梯队；江门、肇庆、惠州3城管理指数大体相当，为第三梯队。不同城市在机构健全度、专规完善度、市场参与度方面分化明显。
从效能评价结果来看，2020年粤港澳大湾区广东9城城市更新效能指数值分布在41-86区间，佛山效能指数最高，东莞、深圳、广州3城效能指数相当，整体为第一梯队；中山、珠海2城为第二梯队；肇庆、江门、惠州3城为第三梯队。不同城市在规模及完成情况、经济效益、社会效益、人文效益方面分化明显。
报告也指出城市更新中存在的不容忽视的问题：一是部分项目推进过程困难，体现为整体的完成改造比例较低，实施周期较长；二是政策及管理方面，评价的9个样本城市不同城市市场化引导标准及力度差异较大；三是人文效益得分明显弱于经济效益、社会效益得分。
针对粤港澳大湾区广东九城未来的城市更新管理与实践，报告提出七个政策建议：更加注重顶层机制建设；完善行业操作规范与执行标准；健全城市更新专项规划体系；建立历史文化资源保护清单；政企协同，多举措、多模式调动市场主体；强化城市更新管理机构职能；促进政策的完善并保持政策的稳定。
随着中国城市化进程进入中高发展阶段以及房地产业进入存量时代，城市更新是未来城市发展的新增长点。报告指出，城市更新政策红利显现，其功能定位日益重要，需解决的问题更加复杂，既要实现城市空间形态的优化，也要解决城市产业的升级、功能的升级以及历史文化的传承问题，中国的城市更新发展将呈现空间扩大、老旧改造、工改发力、有机更新、治理升级、房企布局、政企协同、片区统筹、效益多元、门槛提升十大趋势。