在股市中大部分股民都是亏钱的，但是很多人依旧是乐此不疲地参与其中，总觉得自己能够在股市中赚到钱，不愿意离开股市。今天，我们来分析下强强联手房企引入战投欲借道超车。
今年以来，包括万科、招商、绿城、泰禾等房企纷纷引入战投，在行业掀起一波热潮。当前市场环境下，房企争相引入战投，更加凸显借力超车的意图，对行业发展的影响不容忽视。业内人士表示，在行业环境生变的背景下，叠加疫情影响，今年房企生存压力倍增，房企纷纷借力战投试图扭转局面。
多家房企引入战略合作伙伴
今年6月29日晚间，万科发布公告，拟转让下属公司广州市万溪企业管理有限公司(以下简称“广州万溪”)的50%股权给“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划”，为广信资产包引入以信达为首的七家战略投资者，同时万科将继续担任项目操盘方，推进项目建设。万科同时公告，公司已与深圳市地铁集团有限公司(以下简称“深铁”)签署备忘录，拟共同投资成立合资公司，双方分别持股50%，发挥各自优势，深化“轨道+物业”(以下简称TOD)领域合作。这是万科与深铁今年4月份共同获取佛山TOD项目地块后的再次联手，意味着双方的业务合作进入加速期。
无独有偶，今年5月31日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告称，公司正在筹划发行股份、可转换公司债及支付现金购买资产并募集配套资金事项。据了解，招商蛇口计划收购深圳市投资控股有限公司旗下的深圳市南油(集团)有限公司(以下简称“南油集团”)24%股权，平安人寿全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份，发行完成后平安人寿将成为招商蛇口股东。值得注意的是，招商蛇口和平安两家企业均诞生于蛇口工业区。这也无形当中促进了两家企业的合作。
而绿城也在近日先后发布《关于收购浙江启智及南通新湖股份之须予披露交易》和《根据一般授权本公司向新湖中宝集团发行股份》两则公告。公告显示，4月24日，绿城与新湖签署了收购启东海上明珠城项目50%股权的协议；4月26日，绿城与新湖签订认购协议，若交易完成，将向新湖中宝增发3.23亿股，引入其作为公司的战略合作者，交易总金额为30.685亿港元。
此外，近几年负面缠身的泰禾集团，日前也传出了与某大型房企正在洽谈。有业内人士透露，今年5月初，泰禾与排行前三的某房企就已展开接触，并表示出合作意愿。此后，虽有其他公司介入泰禾“引战”工作，但双方始终保持着沟通。截至目前，双方已在深圳、北京两地有过多轮磋商，谈判进展总体顺利，对泰禾项目层面的盘点也已进行多轮。
借力战投续而融资深度合作
在行业环境生变的背景下，叠加疫情影响，今年房企生存压力倍增，据克而瑞统计，年内破产房企已经达到230家。发展困境之下，房企纷纷借力战投，试图扭转局面，主要基于三个层面的需求：不少房企是通过股权、债权转让进行融资，满足资金需求。增强流动性和缓解偿债压力是房企争相引入战投的主要驱动因素。从已成功引入战投或计划引入战投的房企来看，高负债型房企占了相当的比例，例如，大悦城2019年净负债率为100.7%、泰禾达到248.2%，这些房企的负债水平均处于行业高位。在市场发生变局的情况下，高杠杆运营所带来的问题更加突出，资金需求更加紧张。通过股权、债权转让的形式引入战投，可以进行有效的融资，回笼资金，同时财务风险较低，有利于持续经营。
同时，有部分房企想通过与战投合作加速项目转化效率，进行业务升级。除了对于融资需求，盘活资产、提升自身的业务水平是房企引入战投的另一战略目标。特别是对于大型复杂项目，更加考验房企的操盘能力、业务水平，借助战投是提升自身业务竞争力较为高效的一种方式，万科、泛海国际等房企均有意借助战投进行资产盘活及项目的打造。例如万科的广信资产包，尽管项目位于广州中心城区，价值可观，但同时也是大型复杂项目，操作起来并不容易，这也是该资产包从2017年竞得至今难以推进的主要原因。此次万科引入以信达为首的7家战略投资者，回笼资金390.4亿元，有效缓解投入支出压力和借贷压力。但同时可以发现，信达在不良资产领域具备一定优势，此次与信达的合作，万科能够加速盘活资产包，推进项目开发进程，也能学习和积累大型复杂项目的操作经验，提升操盘能力，增强在不良资产领域的竞争力。
此外，有部分房企则是为了联合有助于寻求深度合作，突破增长瓶颈。规模增长对于房企发展的重要性不言而喻。克而瑞研究员朱一鸣认为，当前为追求规模扩张，寻求合作开发已经成为行业常态。房企通过引入战投，有利于增加合作开发机会，抢占更多的市场份额。例如，绿城今年4月引入新湖中宝作为战略投资者，同作为浙系房企，投资布局有所契合，有助于发挥协同效应，开展更多的合作。
房企战投最爱险资
有业内人士指出，基于以上战略目标的实现，房企在战投的引入上也具有相当的偏向性，从战投引入主体来看，主要有三大类，一是险资，二是国资，三是互利型房企。
据悉，特别是近年来万科、保利、招商蛇口等房企均纷纷引入险资，“地产+险资”的模式越来越普遍。从房企持股情况来看，险资是部分房企重要股东构成，国平安一直身处地产圈食物链的顶端。它自2015年起深度介入房地产市场，不仅投资大量不动产项目，还斥巨资持有多家上市房企股权，堪称地产圈的“隐形一哥”。截至目前，中国平安是华夏幸福、碧桂园、中国金茂、旭辉控股、朗诗地产的第二大股东。它还持有金地集团、保利地产、华润置地、绿城中国等房企的股票。
易居研究院总监严跃进认为，房企和险企具有业务互补性。一方面保险具有大量低成本资金，能够帮助房企补充资金、提供稳定现金流；另一方面，地产股普遍具备高股息率、高分红的特点，长期持有也令险企获利颇丰。不过，有专家强调，虽然今年的货币政策更加灵活，但是海量的资金进入房地产，有“房住不炒”这座大坝在，资金流量难以太大。必须严禁违规资金进入房地产，否则房地产价格的过快上涨，会提高实体经济成本、分流进入实体经济的资金、抑制消费能力，最终降低国民经济的创新能力和国际竞争力，加大泡沫破裂的风险。
趋势：资源将加速向优势房企靠拢
投资者入局房企的目的在于获取价值回报。业内人士分析认为，在房企争相引入战投的局面下，战投是否入局的关键还是取决于价值投资的权衡。当前房企战投引入局势已呈现一定分化现象，部分房企处于较长的等待期。
朱一鸣表示，能否成功引入战投与自身发展状况息息相关，别是经营存在问题的房企，在战投引入中并不占优势，规模优势房企将成为更多战投的选择，这也将推动市场资源加速向优势房企靠拢，头部效应也会愈加突出。在投资回报诉求下，战投将更倾向于风险小、经营管理优良的规模优势房企，而高杠杆、经营管理欠佳的房企，引入优质型的战投则更难。