即使是优质资产，在发行过程中如果定价过高，待二级市场上市后，会存在交易价格跌破发行价的情况。
中国公募REITs蓝图正徐徐展开。
7月23日，在中国REITs论坛2021年会上，证监会、发改委再议万亿REITs市场。证监会副主席李超指出，推进REITs市场建设，要毫不动摇坚持市场化法治化方向，充分尊重市场规律，打破审批的惯性思维。
国家发展和改革委员会投资司副司长韩志峰则表示，从发展改革委角度，今后将重点做好保证项目质量的前提下加快工作进程，切实解决重点难点问题，充分发挥地方发改委作用，做好已发行项目后续跟进和综合运用多种手段支持试点推进等五方面的工作。
此前，首批9只基础设施公募REITs上市，受到市场追捧，首日集体收涨。对此，证监会副主席李超表示，首批REITs试点符合预期，下一步，要继续加强顶层设计。
首批公募REITs上市“满月”
6月21日,首批公募REITs基金上市发行，至今已过月余。
上市首日，9只基础设施REITs均实现溢价交易。具体来看，蛇口产园、首刚绿能涨幅较高，分别达到14.72%和9.95%。华安张江REIT也达到了5.89%，涨幅最小的是平安广州交投广河高速公路REIT，涨幅则不足1%仅有0.68%。值得一提的是，东吴苏园产业REIT盘中一度出现3.876元/份的最低价，低于其发行价3.88元/份。
同时，首批上市的公募REITs基金成交活跃，有8只基金成交量占流通量比例超过10%，成交最活跃的是蛇口产园，成交量占到流通量的33%，其次是首钢绿能和富国首创水务REIT。
尽管上市首日市场情绪火热，但接下来的时间里，公募REITs整体呈现出平稳运行的态势。
上市次日，公募REITs基金在二级市场上开始出现破发情况，9只产品中只有富国首创水务REITs小幅上涨，东吴苏园产业REITs收平，另外7只REITs收盘下跌。
截至7月23日，二级市场价格低于发行价情况的公募REITs基金有2只，分别是广州广河和盐田港REIT。
北京大潮资本有限公司副总经理王甲同认为，首批公募REITs项目对应的底层资产，无论是区域位置、行业属性，还是运营成熟度，均是市场认可的国内核心区域优质资产。由于公募REITs结构中不存在兜底主体，仅靠资产信用，因此即使是优质资产，在发行过程中如果定价过高，待二级市场上市后，会存在交易价格跌破发行价的情况。
公募REITs试点扩容
据发改委最新数据，首批9个项目发售基金规模314亿元，扣除偿还债务、缴纳税费、按规则回购份额后，用于新增投资的净回收资金约149亿元，可带动新项目总投资超过1700亿元。
在总结前期试点经验的基础上，发改委于近日发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》（以下简称958号文），从试点区域、资产范围等多个层面对公募REITs范围进行了扩容，并提出了进一步的要求。
华安基金认为，“958号文”主要影响体现在4个大的方面。一是区域扩大，基础设施公募REITs项目试点区域扩大至全国；二是新增能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等试点；三是进一步提高了首发规模的要求，同时对原始权益人扩募能力进行量化要求，鼓励资产储备丰富的发起人以体量较大的优质资产发行公募REITs；四是将净回收资金用于新建项目的比例提高到90%，计算口径明确为“扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金”。
中信证券研报指出，基础设施REITs扩围，保障性租赁住房等底层资产纳入，这既有利于丰富基础设施REITs的底层资产，提升REITs板块吸引力，又有利于助力企业盘活存量资产，打开长租、停车场等领域的局面。特别是集中式长租公寓过去几年惨淡运营的状况，反而导致这一领域具备竞争实力的品牌寥寥。一旦资产证券化路径打通，企业有可能凭借运营能力快速做大。
后续将加强制度建设
市场人士预计，中国公募REITs市场发展空间广阔。
北京大学光华管理学院的研究报告显示，保守估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模将远远大于美国。
在7月23日举行的中国REITs论坛2021年会上，证监会副主席李超指出，总体来说，公募REITs在国内还是一个新事物，尚未形成制度性、机制性安排。今后要形成完善的制度规则，推动长线资金参与投资。
李超进一步指出，推进REITs市场建设，要毫不动摇坚持市场化法治化方向，充分尊重市场规律，打破审批的惯性思维，减少行政管制和项目投资管理色彩，着力构建公开透明、连续稳定、预期明确的制度体系。审核工作应当遵循注册制理念，项目推荐工作应当坚持侧重于符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规等方面，避免实质上的多头审核给市场主体和投资者稳定的预期，防止市场扭曲。
国家发改委投资司副司长韩志峰则表示，市场非常关注的REITs产品金融监管、税收缴纳、国资转让等配套政策的出台，确实有利于基础设施REITs的长期发展，但政策出台一定是一个循序渐进、逐步进行的过程，出台的快慢也和基础设施REITs市场本身的发展有一定关系，因为各方机构需要对配套政策的出台有耐心。
同时，韩志峰强调，基础设施REITs底层资产是运营成熟稳定的基础设施项目，其收益的主要来源是相对稳定的分红，不适合短期炒作，适合有耐心的长期资金参与。
（作者：李域 编辑：包芳鸣）
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