经济观察报 记者 陈月芹“魏公村佳苑，海淀北三环，70年大产权，送精装修，单价7.8万元/平方米。”
这是一张彩色的楼盘宣传单上标注的关键词。在北京北三环一处公交站旁边，兴家地产的中介林光不时地向行人挥着手中的楼盘宣传单。
他知道，在寸金寸土的海淀区魏公村地区，周边房价普遍超过10万元/平方米的情况下，这些关键词绝对是打动客户的核心卖点。
与链家、我爱我家等传统中介公司做一二手商品房买卖不同，兴家地产只做回迁房、安置房业务。2020年8月至今，兴家地产把位于海淀的魏公村佳苑作为主推楼盘。
公开资料显示，这是海淀区第一个大规模棚改征收项目，魏公村小区棚改自2017年启动，历时3年，共建成1320套安置房，居民于2020年7月底完成原址回迁入住。
根据正常流程，作为二类经济适用房，魏公村佳苑的房子需要等取得房屋产权证2年后，再补交3%的土地出让金变成商品房才能上市交易。林光又是通过什么方式帮购房者买到魏公村佳苑的房子？
兜售回迁房
据林光透露，想要购买魏公村佳苑项目，首先通过拆迁办渠道获得回迁资格，他将这一方式称之为改底单，“可以让你通过后天努力，成为回迁户”。“成为回迁户”的好处不是房子被拆迁一夜暴富，而是以低于市场价三成价格买到三环内现房，魏公村佳苑的均价仅为7.8万元/平方米。
林光声称，在魏公村小区拆迁时，有部分居民选择货币安置，所以，回迁小区多出一部分指标，拆迁办和开发商委托兴家地产销售，中介从中收取总房款2个点的佣金。
魏公村佳苑回迁房对购买者也设有门槛，购房需满足三个条件：北京市户口；名下无2008年以后的经济适用房、两限房等保障性房产；必须全款购买。
根据北京市住建委公开信息，魏公村佳苑小区由北京天地助房地产开发有限公司开发，该公司为北京金力控股集团有限公司旗下全资孙公司，实际控制人沙力钊持股80%、沙小焕持股20%。
金力控股官网显示，该公司业务涉及生态绿色、文化、餐饮、矿业等业务，投资业务遍及中国大陆、香港和美国。在北京曾开发了紫御香山、紫御华府、紫御府、紫御长安、金晖总部、紫御国际及广东鼎山湖等房地产项目。
和普通商品房不同，魏公村佳苑没有实体样板间，不能指定具体楼层，只能提前选择户型大小、朝向，后续拆迁部门根据同一批办理的拆迁户按序排号分配楼层。林光向购房者保证，不会被分配到首层和顶层，如果客户倾向于某个楼层区间，如10-20层，亦可协商安排。
据林光介绍，购房者先交给中介公司5万元定金，提交身份证、户口本及复印件，然后由中介人员提交给拆迁办审核资质（实际由拆迁办向住建部门提交审核），只要满足上述三个条件基本就能顺利通过。
审核通过后，拆迁部门会提前通知中介公司具体办理日期，一般在3个月后，购房者需与中介人员一起去拆迁指挥中心签署“货币补偿协议”，并需要付总房款的30%。
3-4个月内，拆迁部门根据选定的楼房面积、大小，匹配一套回迁房源指标；购房者与兴家地产签署委托购房合同，缴纳40%的房款。
前述手续办完后，购房者与开发商签购房合同，开具购房发票，再去物业处办理入住手续，再支付30%购房尾款。据此，从第一次办理申请手续到选房入住，大概需6-8个月时间来完成。
林光说，购房者共需三次付钱给中介公司，一次是5万元保证金，若资质审核通过，该笔5万元转为购房款，若审核不通过则全额退还；第二次是签货币补偿协议时，支付一个点佣金；第三次是办理入住手续时，支付剩余一个点的佣金。
低价诱惑
与市场价之间较大剪刀差，是多数购房者购买回迁房的动力。以魏公村佳苑为例，其价格相当于周边商品房的6折-8折。
海淀三环内已多年未供应新房，与魏公村佳苑仅一街之隔的韦伯豪家园、魏公村8号院，每平方米均价在10万元-13万元之间，且建成年份在90年代、20世纪初。
2020年建成的魏公村佳苑，距离地铁站仅500米，小区绿化率达30%以上，且在建的配套有养老中心、体育馆、游泳馆等。一位海淀房管局人士向经济观察网透露，该小区是全北京市建筑品质最好的回迁项目之一。
一般来说，魏公村佳苑作为二类经济适用房，需等到取得房本后才能上市交易，一般需要2-3年。由于现在还没有拿到房本，链家等中介机构上甚至查询不到楼盘相关信息。
中介想做魏公村佳苑的生意，只能在“地下”进行。
除了上述改底单的方式，另一种方式是中介与原回迁业主签订协议后，把房源锁定，再寻找买家，原业主与买家签订房屋买卖合同，待房本下来后再过户。
去年8月至今，许多网站上早已发布该小区的买卖信息。门店位于回龙观的嘉华地产也是从事回迁房生意的中介公司，该中介公司的员工陈恬表示，他们在贴吧、豆瓣等平台上广布收房、卖房广告。
如果业主选择卖给中介公司，价格为8万元/平方米，因朝向和楼层不同而略有高低；如果业主等找到买家再签约，则可以和买家直接谈价，交易价格在9万元/平方米左右。
“业主只需要将房子的拆迁协议、腾退补偿协议等相关资料原件交给我们，再把房子钥匙、水卡、电卡等交出，公司和业主协商签约，支付总房款的80%，这一流程10天内就能完成。尾款需拿到房本、完成过户再支付。”陈恬说，如果业主选择和客户直接签约，“一般1个月内，最迟不超过2个月，肯定能找到买家”。2020年下半年，其个人便成交了3套魏公村佳苑的房子。今年以来一套也没有成交，主要是因为没有房源。
林光不建议客户和业主或中介直接签约，他提醒，按照倒卖回迁房流程，过户手续完成前，客户买下的回迁房实际上属于小产权房，可能因后续房价上涨，原业主不愿意办理过户，而导致购房者钱房两空，其中纠纷很难厘清。
北京英淇律师事务所主任夏广域表示，一般不建议客户购买尚无房本的回迁房，但如果客户执意，他提醒：房屋买卖协议上，必须要求卖房方签上拆迁协议上的所有人的名字。若只签其中一个人，后续可能有其他亲属以不知情为由，起诉至法院要求解除合同。
6月2日，一位魏公村佳苑的回迁居民告诉经济观察网，房本至少还有1年才能下来，目前还不能上市交易。但从去年8月入住以来，小区里的中介与购房者络绎不绝，每天遛弯时都能看到中介带着购房者看房。
关于中介说的7.8万元/平方米能买到一手新房，魏公村佳苑的业主表示不可能，“2018年拆迁时，大多数居民都选择了拿房，有邻居家里长辈去世，没有留遗嘱，兄弟姐妹谈不妥分配方案，最后选择了货币补偿，拆迁办给出的价格已经到6万元/平方米”。
现在还可以去哪买到小区的房子？除了叫不出名的小中介，该居民还指向了小区大门侧的物业公司北京京越物业服务有限公司（下称“京越物业”）。
京越物业的一位工作人员看到兴家地产的宣传单后说：“又来一个要找7.8万房子的（人）了。”
据他介绍，去年小区刚交钥匙时，有多家大中介也卖小区房源，被住建委处罚后便偃旗息鼓。现在物业公司可以为买家推荐有卖房意愿的业主，买卖双方自行谈条件，物业只作见证。“见证者”收取的手续费是总房款1%的佣金。该京越物业人士透露，交房以来，物业撮合下至少成交40套房子，成交均价在11.5万元/平方米-11.6万元/平方米之间。“能卖11万元的房子为什么卖7.8万元？一套下来差三四百万元，是中介傻还是卖房人傻呢？”
中介的骗局
林光多次强调，魏公村佳苑回迁指标稀缺。他说：“魏公村小区最早的一批拆迁户已经入住了，现在走的是异地安置，小区规划建设的时候，原回迁户没有住满，政府把部分指标给了周边拆迁征收小区作定向安置。”“现在只剩下一个指标了。”林光催促客户尽快决定，同时声称，想直接通过拆迁办走回迁安置手续买魏公村佳苑一手新房只能找他的公司，“其他公司都做不了，我们和拆迁部门有关系，没有任何风险。”
海淀房管局一位人士告诉经济观察报，去年8月以来，关于魏公村佳苑是否可以买卖的咨询多了起来，“1300多套房子基本都‘名花有主，如果有多余指标则按照安置房处理，不是拆迁户一定买不了（回迁指标）”。
“这是中介的骗局，（整个拆迁办）没有一个人敢给改底单。”一位接近海淀住建委拆迁办的人士介绍，拆迁安置房是一套对应一个拆迁户，拆谁的就补给谁。
北京中唐律师事务所律师孙雨寒表示，北京拆迁征收有三种补偿方式，一是货币补偿，二是产权置换，三是结合型补偿。作为被拆迁人，要么选择货币，要么选择房子置换，或者货币加房子综合补偿，但总补偿金额是一定的。因此，不存在部分被拆迁人选择了货币补偿，同时，新建成的回迁小区还有他回迁指标的情况。
前述京越物业工作人员表示，首先，有拆迁户选择货币补偿，或其他小区异地安置多了指标等说法，“不存在，不可能！”他解释，拆迁办在老魏公村小区收到多少份产权置换协议，就会在新小区建同等数量的房子，即便有少数房源富余，开发商也必须按照商品房市场价出售。且该小区没有异地安置的指标，全部为原地回迁。
魏公村佳苑共7栋楼，除了4号楼、5号楼总高分别为11、13层，其余均是28层高层板楼。共有26种户型，面积在60平方米-133平方米间不等。
该物业工作人员解释，老魏公村小区有不同面积的拆迁房，还有少数面积不一的平房，统一按照1:1.5或1:1.6补偿。“一份拆迁协议对应一套回迁房，‘改底单的可能性几乎为0”。
按照要求，回迁房取得房产证并缴纳相关税费后，可以进行买卖。但在取得房产证之前交易，无论购房者还是业主均存在较大风险。
北京金诉律师事务所执行主任王佳红表示，早在2007年前后，没有房产证的房屋买卖合同的法律效力已不受影响，因为合同是债权行为，至于是否取得产权登记，这是物权行为，双方没有必然的联系。
“尽管房子还没有取得产权，但法律上对转让合同的效力是不否定的，买家在不违约的情况下，可以依据双方的合同去要求原业主履行过户义务。”王佳红解释。
王佳红进一步说明，在房价出现大幅上涨时，会有出卖人反悔，希望到法院起诉协议无效；但在房价下跌时，则会有买家提出诉讼，希望解除协议。“法院未必会判解除合同，会认为合同有效，因为买卖双方都没有违约行为。”
（林光、陈恬为化名）