在表现不佳的股票超过一年之后，这可能是房地产大放异彩的时候了。现在是时候从股票轮换到住宅物业了吗？
房地产隧道尽头的光明令人难以抗拒，因为在专家对S＆P / ASX 200（Index：^ AXJO）（Index：^ AXJO）（ASX： XJO）指数周二创11年新高。
本财政年度对股票尤其有利，您只需要查看大型ASX股票取得的一些骄人收益，即可了解Fortescue Metals Group Limited（ASX：FMG）的股价在一年中以超过70％的资本收益率领先该集团。
嘉民集团（ASX：GMG）的股价紧随其后，上涨了53％，而Mirvac Group（ASX：MRG）以45％的收益位居第三。
潮流正在转向财产吗？相比之下，悉尼和墨尔本的房价分别下跌了15％和10％，尽管房地产多头在因利率下降和联邦大选结果而被唤醒后从冬眠中复苏。
这里的想法是，澳大利亚储备银行（RBA）将被迫将利率降至1％甚至0.75％的新低，这将打开阻碍被压抑的房地产需求的闸门。
这个论点对我来说当然听起来很合逻辑，我在一个漫长的周末做了一些工作，看看我是否也应该加入这个潮流。我发现这不是一个舒适的旅程。
房地产投资故事中的裂缝尽管房地产价格有所下降，借贷成本达到了有史以来的最低水平，但仍然很难积极地调整房地产市场。
我对“典型的投资者”做出了一些假设，即使我承认没有这样的人，他希望以45万至50万美元的价格购买房屋，并会借一半的钱。
即使在“公牛案”计算中，如果该财政年度租户发生变化，他/她也可以每月赚130美元，而每月亏损211美元。就收入损失和其他相关成本而言，更换租户是一项昂贵的工作。
我会无视负资产负债，因为我怀疑即使有税收优惠，大多数人仍然会亏本，而且我不喜欢把钱投入到会浪费现金的事情上。
如果使用所有现金，经济状况将显着改善，但即使在这种情况下，资本率（这是您的税前净运营收益）也达到了公牛情况下的将近3％。这可能比通货膨胀要好，但鉴于风险和大量资本支出，我认为这不值得付出努力（支出的规模是一个风险因素，因为它会影响您的多元化能力）。
愚蠢的外卖证明有理由转向房地产的唯一方法是，如果您确信房价会大幅上涨。发生了奇怪的事情，所以有可能。
但是，如果您回顾过去多年持续的房地产繁荣背后的主要驱动力-容易获得债务和强劲的移民-您可能会认为历史不会重演。
不要误会我的意思，从长期来看，房地产价格更有可能上涨而不是下跌，并且至少应该随着通货膨胀而上涨，但是没有什么可以向我暗示房地产在那段时期的表现将超过股票。
事实是，大多数投资者不需要借钱来投资蓝筹股投资组合，收益率更高，交易成本较低，并且易于将部分资本从资产类别中撤出，我认为房地产多头有尚未提出令人信服的论点。
当然，这并不意味着您不应该查看房地产，因为我做出了一些非常笼统的假设，可能并不适用于所有人。但是，无论您做出什么投资决定，都应该睁大眼睛，我希望本文能给您带来更多思考的机会。
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