本文来自： 涛动宏观，作者：毛小柒
一、关注政策层面对地产行业的最新导向
房地产政策在坚持大方向的同时，始终在力度与节奏上保持一定调控空间。
（一）对疫情前后地产调控政策情况的简述
1、2019年6月13日银保监会郭主席在陆家嘴论坛上提示房地产金融业务风险，算是正式拉开了房地产金融严监管大棒的序幕，随后整个2019年7月份的房地产政策监管信息便比较集中，主要体现在房地产信托融资、房企境外发债等等。例如，2019年7月9日发改委发布的《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资〔2019〕778号）便明确房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
2、在“三稳”的政策导向下，疫情期间多地针对地产行业出台了相对放松的政策予以支持，且大多从调整监管措施、降本减负、财政金融支持、复工复产和安全管理等方面着手。如适当调整商品房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求、适度降低商品房预售重点监管资金比例、允许企业通过银行保函形式替换同等额度的重点监管资金、适度增加预售监管资金拨付节点、对受疫情影响经营困难或疫情防控期间有贡献的企业予以资金支持、支持金融机构加快个人住房贷款审批发放等等。疫情期间相关政策略有放松的动机虽然容易理解，但却引起了一系列问题，如大量信贷资金流入房市等。不过在疫情形势渐趋可控且中国经济逐步迈入修复的通道中，地产行业的严监管基调重新占据主导地位。
3、2020年7月韩正召开的房地产工作座谈会成为重要风向标，亦使得2019年的地产金融严监管新政逻辑在2020年下半年得以延续。随后的交易商协会和北金所新政、央行“345”规则、“解决大城市住房问题”、“房地产贷款集中度制度”、“土地集中供应制度”以及“消费贷款和经营性贷款管控制度”等正是在这一背景下密集出台，旨在从开发贷、按揭贷、经营贷以及地产企业自身债务情况等方面开展房地产金融调控。
（二）地区间分化加剧：楼市预期有所扭转，“限涨令”与“限跌令”并存
目前地产行业的政策导向是“房价可以微涨微跌，但绝不能大涨大跌，更不能无序涨跌”，其背后是“三稳”政策理念的具体体现。不过“三稳”虽然是高层提出的调控思路，但具体落到实处，还是要靠地方来执行，所以我们看到两种截然不同的调控思路，实际上都指向了“稳”这个字眼。
1、随着房住不炒的理念日益深入人心以及近期一系列政策层面的持续强化，楼市预期似乎正在发生逆转，而地区间楼市预期似乎也出现了一些微妙变化，“限涨令”与“限跌令”同时并存在的现象很值得关注。
2、相较于部分城市发布“限涨令”、持续升级楼市调控政策，另一些城市则开始担心房价下跌带来的负面冲击，并通过“限跌令”开启了逆向调控。具体看，今年8月以来，岳阳、江阴、株洲、唐山、沈阳、菏泽、昆明、惠州、桂林、湖州等城市纷纷发布了“限跌令”政策。
（1）8月9日岳阳市住建局发文要求新房售价不得低于备案价格的85%；
（2）8月11日昆明召开会议要求严厉打击恶意降价行为；
（3）8月16日唐山约谈地产企业负责、旨在打压恶意降价；
（4）8月31日江阴提出严禁低价倾销、打价格战等等；
（5）9月9日株洲市住建局对金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳企业或项目负责进行约谈；
（6）9月14日张家口提出“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售”；
（7）10月2日湖州市住建局微信公号发布的《湖州市商品房购买风险提示》提出“开发企业以明显低于市场价销售商品房的，就是风险”。
（三）对地产金融政策进行预调微调
在地产行业风险暴露有所加剧、楼市预期可能已经出现扭转的背景下，监管部门开始基于防范次生金融风险的角度对地产金融政策进行适度预调微调。不过需要说明的是，地产金融政策的大方向并没有发生变化。
1、央行货币政策委员会例会提出“两个维护”
2021年9月24日（9月27日官网发布新闻稿）的央行货币政策委员会第三季度例会针对房地产领域提出“两个维护”（即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益）。这是央行货币政策委员会例会首次谈及“房地产”这一话题，旨在针对住房消费者和房地产市场。其中，住房消费指的是刚需背景下的住房消费，而非投资、投机，意味着针对刚需（特别是首套房）领域会一定程度的政策修复；房地产市场健康发展则主要指对目前出现的地产行业困局进行应对，即需要对方向有精准把握、对风险要精准拆弹、对次生风险要提前应对。
这意味着在大方向不发生变化的情况下，政策层面可能会进行预调微调，特别是销售端。这主要是因为，在当前的政策大环境下，由于融资现金流与经营现金流均受到限制以及项目和资产处置也受到约束（如一些未完工项目甚至出现烂尾、完工项目出现不敢有企业接盘的现象），地产行业的风险有加剧暴露的态势，目前不仅包括恒大这样的全国龙头，也包括建业、新力控股这样的区域龙头。
虽然政策层面并非刻意去摧毁一家企业，但在发现风险有可能蔓延甚至演变成行业危机时，自然而然会有所调整，否则就可能会发生次生风险。
2、房地产金融工作座谈会进一步强调“两个维护”
2021年9月29日央行和银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会则在“两个维护”的基础上，进一步提出“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度……金融机构要……配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。这里面的关键表述为“准确把握和执行”以及“配合相关部门和地方政府”，即在政策执行上把握大方向不变，不一刀切，配合地方政府推动未完工项目顺利完工、推动完工项目顺利完成交接和销售。
3、地产行业已呈现一些新变化
受“两个维护”等系列政策影响，近期地产行业的形势有了一些微妙的变化：
（1）一些烂尾项目已经相继复工，如近日媒体披露的石家庄持续一个多月的打击违法房地产风暴行动等。
（2）继之前房贷额度紧张、部分地区按揭贷款利率上调后，局部地区的房地产按揭贷款利率近期反而出现了下调，某种程度上似乎意味着金融体系对地产金融市场的态度已经有一定程度的缓和。例如，根据无忧找房平台调研统计，广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。
二、关注地产行业五大政策导向
地产政策基调的变化是一个历史过程，如2016年《政府工作报》明确提出“因城施策”的理念（随后“因地制宜、因城施策、分类调控”成为主要思路）、2016年底的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的政治定位、2017年提出地方政府主体责任机制以及2018年正式提出“三稳”理念等等。不过这其中有五大方向值得关注，即建立房地产长效机制、遏制房地产金融化泡沫化趋势、强化住房租赁金融支持、持续整治地产行业以及规范城市更新等。尽管近期地产行业金融政策有预调微调的趋向，但大方向并没有发生变化，上述五大地产行业政策导向也没有变，保持地产与实体经济均衡发展仍是最重要的政策指向。
（一）建立房地产长效机制
1、房地产长效机制建设自2013年以来一直是政策重点，并在政治局会议、中央经济工作会议等高层会议中频繁出现。不过我们亦观察到，十四五规划、2020年底的中央经济工作和2021年政府工作报告均未再提及“房地产长效机制”表述，这表明房地产长效机制在2020年应该就已经基本确立，现在只是实施阶段。
2、房地产长效机制具体是指综合运用金融、土地、财税、投资、立法等五种手段，规范房地产市场发展。其中，住房和土地联动机制则可被视为土地制度，而契税、房地产税则可被视为财税手段，房地产金融是房地产长效机制的关键。
（二）遏制房地产金融化泡沫化趋势
1、2019年3日，银保监会系统召开的“不忘初心、牢记使命”主题教育总结大会上，郭主席首次提出“遏制房地产金融化泡沫化倾向”。同年6月13日郭主席在陆家嘴论坛上亦指出“当前房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场。房地产过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重”。此后“遏制房地产金融化泡沫化倾向”便正式取代“遏制房地产泡沫化倾向”这一表述，成为银保监会等金融管理部门在房地产领域的行动指南。这一变化的关键在于加上了“金融化”并将其置于“泡沫化”之前，意味着政策层面认为“金融化”是房地产“泡沫化”的根本原因，也被视为房地产长效机制领域的最主要抓手。
2、实际上2021年7月22日，韩正在“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”上亦指出“抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理”。
3、“金融化”的本质是“杠杆化”与“债务化”。既然“金融化”是“泡沫化”的罪魁祸首，而“泡沫化”在过去较长一段时期又没办法从政策层面得到根本遏制，这意味着削弱或切断金融业与地产行业之间的联系、遏制金融体系对地产行业的资金支持应是当前及后续较长一段时期的主流导向，即限制地产行业从金融体系获得资金支持的能力与空间，控制金融体系对地产行业支持的力度。
4、削弱金融体系与地产行业之间的联系还应包括进一步限制地产行业持有的金融机构股权以及其所开展的金融业务或类金融业务，使地产企业聚焦地产行业，而不要过多沉迷于金融行业。
（三）强化住房租赁金融支持政策
2021年7月2日国务院印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）明确提出要加快发展保障性租赁住房，致力于解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，要点如下：
1、人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市（这些和958号文的规定相一致），可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；
2、允许利用企事业单位（含高校医院等）自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款；
3、可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；
4、允许将商办、旅馆、厂房、仓储等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
5、简化审批流程，即利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。
6、中央对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。
7、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。2021年6月18日的国务院常务会议亦明确自2021年10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.50%缴纳增值税，对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。
8、支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款（如政策性银行提供的），在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
与此同时，住建部住房保障司司长曹金彪先前亦表示“‘十四五’期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上”（目前上海和广州提出的占比分别为40%和45%）。2021年9月29日的房地产金融工作座谈会则同样提出“加快完善住房租赁金融政策体系”。
（四）力争用三年左右的时间，持续整治房地产市场秩序
2021年7月23日，住建部、发改委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会和国家网信办等8部门联合发布的《关于持续整治房地产市场秩序的通知》（建房（2021）55号）明确提出“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”。主要内容如下：
1、重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等四大领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题，加大整治力度，坚持群众参与（可以举报投诉）、综合整治（各部门联网合力），定期公布整治工作阶段性成果。
2、因城施策突出整治重点，在上述四大领域抓整治要点，如严查地产开始企业违法违规开工建设、延期交付、房屋质量问题、捂盘惜售、挪用交易监管资金、违规收取预付款和茶水费等费用、违规开展住房租赁消费贷款业务、未按规定办理租金监管和资金归集等。
3、对本行政区域内违法违规的房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员，依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施，并予以公开曝光；
4、对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业，实施重点监管，提升风险防范化解能力。可以看出这里需要谨防负面舆情的房地产企业及相关中介服务类企业，如近期舆情频出的恒大等。
5、对房地产市场的整治不是一住建部一个部门的事情，各部门有明确分工，如自然资源部门负责查处未依法依规取得土地即开工等问题、税务部门负责查处非法规避房屋交易税费行为、金融监管部门负责查处信贷资金违规流入房地产市场等问题。省级住建部门每季度向住建部报送工作进展情况，住建部每半年对各地工作进展情况进行通报。
（五）规范城市更新行动：明确拆除比例、拆建比、就近安置率等四大红线
虽然城市更新行动在十四五规划中被提及，但城市更新行动的内涵及未来似乎正在发生一些变化，政策层面在明确城市更新行动大方向的同时，开始对过度房地产化的开发建设方式、大拆大建以及急功近利等问题进行纠偏。2021年8月30日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（8月10日发布征求意见稿），通过拆除比例（不超过20%）、拆建比例（不大于2）、就地就近安置率（不低于50%）以及年度租金涨幅不超过5%等四大指标严格控制大规模拆迁和增建，意味着传统急风暴雨搬的大拆大建模式已经不行了，而因拆迁导致的住房需求、暴富效应以及房价上涨预期也被明显削弱了。
1、不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总面积的20%。
2、不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。
3、鼓励以就地、就近安置为主，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。
4、不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，城市住房租金年度涨幅不超过5%。
5、未开展调查评估、未完成历史文化街区划定和历史建筑确定工作的区域，不应实施城市更新，加强厂房、商场、办公楼等既有建筑改造、修缮和利用。
6、不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变……以长期运营收入平衡改造投入，鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。
三、地产行业中比较值得关注的具体政策剖析
（一）三道红线与三张表（地产企业维度）：全覆盖、穿透式监管
1、三道红线（即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于100%）的目的在于倒逼地产企业降杠杆，即监管部门重在通过上述三个指标对房地产企业的过度融资行为进行约束。具体来看，当三条线均踩红线时，则只能借新还旧（有息债务年度增速为0）；当踩两条时，有息负债年度增速不能超过5%；当踩一条时，有息负债年度增速不能超过10%；当三条线均达标时，则有息债务年度增速不能超过15%。
除三道红线外，当时监管部门还下发了三张监测表格，分别为《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》、《试点房地产企业融资情况统计监测表》以及《试点房地产企业表外相关负债监测表》，这意味着针对房地产行业的监管实际上是秉持着穿透式、全覆盖的原则。这意味着除三个指标外，对地产企业的关注还应包括各种应付款（如商票）、隐性债务（如明股实债）等其它领域。
2、在三道红线的政策指引下，地产企业普遍寻求降低杠杆率，如多维度营销促回款、股权转让与资产出售、调整生产供应节奏、放缓投资节奏、优化债务结构、降低债务融资成本等等。
3、实践中不仅房企自身比较关注，金融机构对地产企业的授信也明显偏谨慎，基本会将三道红线及达标时间安排作为最重要的参考标准。同时部分地区还会明确踩上三道红线的房企不得参加土地竞拍等（如成都），而被纳入"三道红线"试点房企的买地金额亦被要求不得超年度销售额40%。。
（二）房地产贷款集中度（银行维度）：弱化银行对房地产行业的依赖
虽然房地产贷款的集中度管控早已有之（之前一直有窗口指导等政策调控），如实际上2020年9月份监管机构便已要求大行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，新增房贷压降至30%以下。但央行与银保监会在2020年最后一天所发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（银发〔2020〕322号）则进一步从制度上弱化了银行对房地产行业的依赖。
1、地产企业除受“345”规则约束导致其债务规模无法保持增长以及信托融资渠道受限外，其从商业银行获得开发贷和按揭贷的渠道也会受限，商业银行的房地产授信额度变得较为紧张，这在一定程度上加剧了地产行业的债务压力。
2、央行与银保监会等金融管理部门对商业银行的主动把控或者说自主调控能力进一步增强，如322号文赋予央行副省级城市中心支行以上分支机构（会同所在地银保监会派出机构）在第三档、第四档、第五档的基准上上下2.5个百分点的自由裁量权。不过从目前来看，多数地区对上限的容忍度有所上升。
3、322号文仅提及个人住房贷款和全部房地产贷款，同时从比例设置来看，第一档（国有行）、第二档（包括3家城商行的中型银行）、第三档的对公端房地产贷款占比上限分别应不低于7.50%、7.50%和5%，第四档与第五档的对公端房地产贷款占比上限亦分别应不低于5%。因此我们大致可以这样理解，322号文同时对个人住房贷款和对公端房地产业贷款比例提出了具体约束要求。
4、从今年上半年的数据来看，全国性银行的个人住房贷款占比普遍较高，部分地方性银行的房地产业贷款（对公）占比普遍较高。当然也有一些地方性银行的个人住房贷款占比处于相对高位，如徽商银行、中原银行、成都银行、青岛银行、齐鲁银行、厦门银行、重庆农商行、上海农商行以及瑞丰银行等。
（三）土地集中供应制度（政府角度）：进一步约束资金压力较大的企业
1、“345规则”推动地产行业进入降负债、降杠杆阶段，开发贷和按揭贷资金来源受限亦影响了地产行业的资金来源，而土地集中供应制度则意味着地产企业以往的销售节奏与营销节点需要充分考虑到集中的拿地资金需求而适时调整。
2、具体来看，3月、6月与9月住宅用地的集中供应将会导致地产企业在集中性大批量拿地时面临大额资金支出困境，三道红线的压力会骤然上升。这意味着资金实力强较强的企业将获得更多的拿地机会，而资金压力大的企业则会受到更大的冲击，地产企业之间的分化会进一步加剧，与此同时为提高拿地的成功率，地产企业之间可能会通过联合拿地的方式来减轻资金压力。
（四）严控消费贷与经营用途贷款流入房市（银行和中介角度）
2020年以来，货币大放水导致消费贷与经营贷资金纷纷流入房市，因此另外一项政策便是严控消费贷、经营贷违规流入楼市。和三道红线、贷款集中度等房地产金融政策相比，对经营用途类贷款的规范更多是一种无奈。这主要是因为，经营用途贷款是在政策的鼓励和导向下由金融机构发放的贷款，享受到财政贴息等政策红利，融资成本相对较低，使得按正常市场定价逻辑无法获得贷款的小微企业主在获得贷款后出于未来归还本息的角度考虑，可能没有动力主动投入生产，从而挪作他人，并导致一系列的贷款用途违规问题，如炒房、炒股等。
近期监管部门亦要求各银行排查经营贷流入房地产市场情况，不少银行对购房者首付款来源进行严格审查，这里面比较典型的案例便是深房理事件。2021年3月26日银保监会和央行发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》则从制度上给予了规范。
1、这里的经营用途贷款主要指企业流动资金贷款和个人经营贷款（包括小微企业主和个体工商户）两大类。从政策文件来看，上述两类贷款分别受《流动资金贷款管理暂行办法》（1号令）和《个人贷款管理暂行办法》（2号令）（均为2010年2月12日发布）影响。
2、《个人贷款管理暂行办法》明确个人贷款是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款，其中贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。同时，个体工商户和农村承包经营户申请个人贷款用于生产经营且金额超过五十万元人民币的，按贷款用途适用相关贷款管理办法的规定。
3、《流动资金贷款管理暂行办法》明确流动资金贷款是指贷款人向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的用于借款人日常生产经营周转的本外币贷款，贷款人不得超过借款人的实际需求发放流动资金贷款。其中，
（1）营运资金量＝上年度销售收入×（1－上年度销售利润率）×（1＋预计销售收入年增长率）/营运资金周转次数
（2）新增流动资金贷款额度=营运资金量－借款人自有资金－现有流动资金贷款－其他渠道提供的营运资金
4、明确不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款，不得以企业证明材料代替实质性审核，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查，不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款，不得以已开展受托支付为由弱化贷后资金管控。
5、“三不得”主要针对地产中介机构，即不得与存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构合作，中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务、不得诱导购房人违规使用经营用途资金。
6、明确要重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的需求合理性：
（1）对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核。
（2）对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。
（3）抵押人持有被抵押房产时间低于3年的，银行业金融机构应定期核查贷款使用情况并保存核查记录。
（4）对期限超过3年的经营用途贷款，要建立专门统计台账，逐笔登记并定期进行核查，确保贷款期限与借款人生产经营周期、资金收支规律相匹配，真正用于企业经营。
7、放款机构要和借款人签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的要立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。同时将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。
四、关注监管部门对地产行业授信的聚焦点
（一）2020年以来消费贷和经营贷违规入房市处罚案例较多，违规事由多为经营性贷款贷后管理不到位、违规流入房市（如被挪作购房首付款）等原因，其它违规事由还包括向公职人员发放经营性贷款、违反审慎经营原则等。
（二）从对公视角来看，监管部门对银行的关注点集中于以下几个方面：
1、应严格审查房地产开发企业资质，开发项目必须“四证”齐全、有效（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》），且项目资本金比例合规（普通住宅与非普通住宅的区分）。
2、不得通过表内外资金直接或变相用于土地出让金或土地储备融资。
3、不得以固定资金贷款、项目贷款、经营性物业抵押贷款等科目对房地产开发企业发放贷款（只能以房地产开发贷款科目发放）。
4、不得向具备有效的房地产开发资质的企业提供经营性物业抵押贷款。
5、不得向未竣工验收的商业用房发放按揭贷款、以竣工验收的商业用房发放按揭贷款需满足首付比例和期限等条件，不得对已建成的地产项目提供再融资。