本文来源：时代财经 作者：刘新歌
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国庆小长假历来是楼市的重要节点，尤其在“金九”哑火、市场流动性趋紧的情况下，房企或许比过往任何时候都更需要这个“黄金周”。为了实现抢收、回笼资金，房企纷纷推出降价、送车位、送物管费等优惠。
不过，“买涨不买跌”的消费情绪下，房企的招数有些失灵。中指研究院数据显示，今年“国庆”期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%，购房者置业意愿不足，市场情绪延续着9月的观望态势。
房子不再是“想卖就能卖”，价格也不是想降就能降。除了政府出台“限跌令”稳定市场，老业主反对降价甚至因此要求退房也让房企头疼不已。而比“粮食进仓”更麻烦的是借的钱到期该还了。
在这个“金九银十”，房企面临着两难。
多地楼盘因降价引发业主大闹售楼处
“三条红线”和业绩压力下，房企加快去化的需求比以往更强烈。作为今年最后一个长假，国庆也成为房企的业绩抢收期。
广州楼市便出现了扎堆推新。合富研究院数据显示，国庆前后全市推新总量超7000套，创下近3年高位。其中，1-7日推新量约4200套，“节前抢跑”货量占比超4成。
促销手段也是一浪高过一浪，买房敲金蛋、送小家电已是小排场。在刚刚晋升“特大城市”的佛山，有楼盘送70年产权的车位，有楼盘送28年的物管费。
而在“送车位”“送物管费”“返首付”等以送代降的“暗降”之外，持续数月的降价潮也继续在三四线城市楼市风行，“工抵房”“特价房”等低价房不断涌现。不过，降价并没有那么容易，老业主们不乐意了。
9月30日晚，因大幅降价，山东滨州某楼盘聚集了近百名业主，现场的宣传大屏幕上写着大大的“退房”两字。而据开发商称，这批低价房是工抵房，并非突然大幅降价。这套说辞并让前期购房的业主信服，维权行为一直持续到次日凌晨。
不过，亦有知情人士表示，房价大降只是导火索，业主维权的根本原因是降价使开发商承诺的“入读滨州实验学校南校区”产生更多变数，甚至质疑该承诺为虚假宣传。今年4月，该楼盘就曾因学区 房问题引发热议。
同日的温州，某楼盘也引发业主维权。除了质量、设计等问题，降价也是主要诱因。业主们表示，购买时价格为9.6折再减1万，销售人员表示“不会有比这更低的价格”。但短短几天后，售价就变为9.6折减3万。
10月1日，长春北湖片区多楼盘齐齐降价，引来众多老业主聚集售楼处抗议、要求退房。网 传视频显示，一位老爷子甚至就地打了地铺，直接躺在沙盘上。
上述楼盘不过是近期楼市的一个缩影，房企降价与老业主反对降价的博弈已上演数月。今年9月，石家庄某楼盘单价由1万多降至约8000元，次日老业主们便在售楼部门口拉起横幅抗议降价。
房企债券违约金额同比增长159%
降价促销的背后是房企对回笼资金的渴求。今年来，调控不断，市场预期直线下降，购房者的入市热情也较低，不少开发商收成不足。克而瑞数据显示，9月百强房企中超九成企业销售业绩同比下降，其中六成企业同比降幅大于30%，近九成企业单月销售业绩不及上半年月均水平。
仓中少粮，房企频现违约。克而瑞统计数据显示，2021年违约债券不论数量还是金额均远超2020年同期水平。截至9月27日，2021年房企累计违约债券达39只，较2020年增长25只；累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。
国庆期间，债务违约的房企名单上添了新面孔。10月4日晚间，花样年控股称，公司本应在10月4日付款的约2.06亿美元(约合人民币13.28亿)票据未能如期支付。受此影响，10月8日，花样年集团两只债券“18花样年”和“19花样02”分别大跌22.84%、28.44%，宣布盘中临时停牌。此后，“19花样02”跌幅继续扩大至54.19%，盘中二次临停。
解决流动性危机是房企的当务之急，但这并不容易。从融资规模来看，2021年三季度房企的融资规模创2018年以来新低。克而瑞数据显示，2021年前9个月100家典型房企的融资量为10919亿元，同比下降21%。其中，第三季度的融资额为2872亿元，同比下降38%，环比下降24%。
另一方面，国庆黄金周的促销也未点燃市场热情，楼市继续趋冷。中指院数据显示，全国重点监测城市新建商品住宅成交面积同比下降超三成。其中，一线城市成交规模同比基本持平，二线、三四线代表城市降幅均超四成，同比分别下降43%、44%。
IPG中国首席经济学家柏文喜对时代财经称，去年以来，监管部门从资金端到销售端的强力调控，使大多数周转不良的高杠杆房企资金承压，并引发了较为严重的流动性问题。如果这个问题不能得到有效疏解，遭遇流动性危机的房企退出市场的概率比较大。但近日央行允许将明年的贷款额度提前至今年使用，这是一个非常重要的信号，意味着此轮楼市周期转折点的到来。
中指院认为，9月底，中央接连释放稳楼市信号，央行“两个维护”对稳定市场预期、提振市场信心起到重要作用。从国庆假期的市场表现看，短期内稳预期政策尚未明显传导至市场端，未来仍依赖于各地落实执行情况。