指导意义。
21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道
继住建部提出城市更新防止大拆大建之后，北京市积极响应。
8月31日，北京市政府印发《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》（以下简称《计划》），明确不搞大拆大建，设立城市更新产业基金，鼓励银行、国有企业、民营企业积极参与，广泛引入社会资本等，描绘了城市更新的“北京模式”。
从拆建转向存量更新
上一波全国化的城市更新和棚改行动，催生了新的楼市行情。但大拆大建已被叫停，尤其在北京这样具有悠久历史的城市如何实施更新行动，尤其考验功力。
《计划》明确，实施城市更新行动，聚焦城市建成区存量空间资源提质增效，不搞大拆大建，城市更新行动与疏解整治促提升专项行动进行有效衔接，规划利用好疏解腾退的空间资源。
“贯彻落实北京城市总体规划、控制性详细规划和分区规划，做到严控总量、分区统筹、增减平衡。”《计划》要求，按照城市空间布局和不同圈层功能定位、资源禀赋，注重分区引导、分类制定政策。坚持自下而上的更新需求与自上而下的规划引导要求相结合，加大政策机制改革力度，试点先行、以点带面、项目化推进，探索城市更新的新模式、新路径、新机制，有序开展城市更新行动。
《计划》还提出，大力推进城市更新项目信息化、数字化、智能化升级改造，注重运用区块链、5G、人工智能、物联网以及新型绿色建材等新技术新材料，以城市更新为载体，广泛布设智慧城市应用场景，进一步提升城市更新改造空间资源的智能化管理和服务水平，提高绿色建筑效能，打造智慧小区、智慧楼宇、智慧商圈、智慧厂房、智慧园区，助力提升城市居住品质、提供便捷公共服务、推动产业优化升级、培育新兴消费模式。
六种更新类别
城市更新的界限，也在本次《计划》中得到明确。
《计划》指出，除城镇棚户区改造外，原则上不包括房屋征收、土地征收、土地储备、房地产一级开发等项目。实施城市更新行动的项目类型共包括六类：首都功能核心区平房(院落)申请式退租和保护性修缮、恢复性修建；老旧小区改造；危旧楼房改建和简易楼腾退改造；老旧楼宇与传统商圈改造升级；低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造；城镇棚户区改造。
关于目标任务，《计划》明确：到2025年，完成首都功能核心区平房(院落)10000户申请式退租和6000户修缮任务；力争完成全市2000年底前建成需改造的1.6亿平方米老旧小区改造任务，重点推进本市500万平方米抗震节能综合改造任务、3100万平方米节能改造任务及群众改造意愿强烈的改造项目，配合做好6000万平方米中央单位在京老旧小区改造任务；实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造；重点推动500万平方米左右低效老旧楼宇改造升级，完成22个传统商圈改造升级；有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”；基本完成134个在途城镇棚户区改造项目，完成30000户改造任务。
中指研究院调查事业部运营总监吴建钦表示，《计划》量化了要达到的目标成果，需要出台的具体政策，确保后续可落地。
强调“造血”机制
城市更新行动中，资金来源和协作机制向来是一个难题。
北京这份《计划》指出，将采取政府引导，市场运作的模式，充分发挥政府统筹引导作用，建立以区为主、市区联动的城市更新行动工作机制，研究制定支持政策，强化统筹推进力度。充分激发市场活力，调动不动产产权人、市场主体和社会力量等各方积极性，多种方式引入社会资本。更新改造空间以持有经营为主，探索形成多渠道投资模式。
《计划》强调要研究支持社会资本参与城市更新的政策机制，加快建立微利可持续的利益平衡和成本分担机制，形成整体打包、项目统筹、综合平衡的市场化运作模式。畅通社会资本参与路径，鼓励市属、区属国有企业搭建平台，加强与社会资本合作，通过设立基金、委托经营、参股投资等方式，参与城市更新。发挥社会资本专业化运营管理优势，提前参与规划设计。
此外，鼓励资信实力强的民营企业全过程参与更新项目，形成投资盈利模式。对老旧楼宇与传统商圈改造升级、低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造等更新项目，市政府固定资产投资可按照相应比例给予支持。完善标准规范，提高审批效率，创新监管方式，为社会资本参与城市更新创造良好环境。
比如在老旧小区改造方面，《计划》就提出了要积极探索老旧小区改造多方共担筹资模式，推广“劲松模式”“首开经验”，完善市场化实施机制。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次北京政策，在强调社会资本参与的过程中，也明确强调推动更新项目建立自给自足的“造血”机制。这也要求对于城市更新后续的项目发展，有更好的规划。如果此类规划不到位，那么往往城市更新项目和市场需求脱节，导致城市更新项目社会价值和经济价值难以统一。据此，如何让城市更新项目持续运作，且形成非常好的商业价值，也是各类投资者等所需要关注的内容。
（作者：孔海丽 编辑：张伟贤）
21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。