本文来源：时代财经 作者：刘新歌
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土地供应“双集中”试点范围之外的河南南阳在第一次推行集中供地时就遭到冷遇。
8月26日至27日，南阳举行“集中供地”新政后的首场土拍。按照计划，入市的18宗土地共1623.45亩，起始价为42.57亿元。其中，纯住宅用地12块，共1185.82亩。这样的体量，在南阳土地市场可谓史无前例。不过，最终仅成交了5宗，18宗地块流拍10宗、中止3宗。
进驻了南阳的某TOP30房企的投拓人员对时代财经称，“最近多地都出台了调控地价的政策，很多房企也调整了拿地策略，如提高二三线城市拿地标准。南阳土地市场一向溢价率较高，竞拍设有底价且底价不低。此次集中供地，大家都期待南阳受大环境影响调整竞拍规则，但最终仍是延续之前的规则，底价也无法满足企业的利润需求。另外，近期很多房企资金出现问题，此前比较激进的几家公司没有报名。”
首场集中拍地，拍了个寂寞
南阳是河南省辖地级市，位于河南省西南部、豫鄂陕三省交界地带，2020年全市GDP总量在河南排第三，仅次于郑州和洛阳。
今年2月底自然资源部划定的土地“双集中”供应22个试点城市里，南阳并不在列。不过，河南省自然资源厅于3月份出台了内部文件，在要求郑州“按照（自然资源）部统一部署，合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行‘两集中’同步公开出让”的同时，要求洛阳市、南阳市参照执行。
在这份文件里，河南省自然资源厅对洛阳、南阳的定位是“地价涨幅较大的省辖市”。2020年，南阳迎来蓝光、正商、正弘等“新面孔”，房企高溢价拿地也成为土地市场的常态。
2020年4月8日，蓝光以总价约8.47亿元夺地，溢价率约123%，楼面价约4173元/平方米；7月14日，正商以总价约4.5亿元拿地，溢价率约224%，楼面价约5084元/平方米；11月4日，正弘首进南阳，以总价约5.4亿元竞得南阳宛城区G2020-74地块，溢价率约146%，楼面价约4533元/平方米。
今年8月6日，南阳市自然资源和规划局发布首批集中供应的18宗土地的出让公告，其中纯住宅地块12宗，城市综合体地块1宗，商务金融地块3宗，工业用地2宗；从地理位置看，白河东片区、城西片区各“上架”4宗，白河南片区7宗，位于南阳市北部的独山片区出让3宗。
计划于8月26日出让的土地共10宗，其中1宗为本次土拍看点最大的“三馆一院”片区的商业综合体地块，1宗为工业工地，2宗为商务金融地块，其余6宗均为住宅用地。让市场大跌眼镜的是，除开拍前2天因“局部地块征收补偿尚有少量遗留”而终止出让的一宗宅地外，另外5宗宅地全全部流拍。
当日“上架”的工业用地、商业综合体地块也惨遭流拍，仅1宗商务金融用地成交，由南阳诸葛英才创新创业发展有限公司以17090万元价格竞得，溢价率为1.79%，而另一宗商务金融用地则流拍。
8月27日原计划出让8宗土地，但G2021-41地块、G2021-40地块“因故中/终止出让”，其中G2021-40地块为此次土拍中综合素质较高的地块之一，却在拍卖当日临时“下架”。最终，8宗土地仅成交4宗，2宗中止出让、2宗流拍。
而此次土拍南阳仅收金9.37亿元，土拍成交率低至27.78%。12宗住宅用地只成交了3宗，楼面价分别为1654元/平方米、2502元/平方米、2505元/平方米。
在流拍土地中，“三馆一院”片区的商业综合体地块NYSFQ2021-1引人注意。“三馆一院”片区位于南阳老城区与新城区的交界处，片区里有南阳市博物馆、图书馆、群众艺术馆和大剧院。NYSFQ2021-1地块位于该片区的核心位置，由3块住宅、1块商业用地组成，总出让面积242.27亩，起拍价达9.2亿。“据说前期已经和锦艺城谈得差不多了，不知道什么原因导致流拍。”南阳一位不愿具名的业内人士对时代财经称。
开发商：政府对地价预期太高
大量流拍的背后，是房企对此次土拍“不感冒”。一家河南本土龙头房企的相关人士对时代财经表示，“公司在南阳有储备地块、货量充足，根据当前的发展节奏和规划，没参与此次土拍。”
某TOP3房企去年是南阳的拿地大户，但并没有参与此次土拍。其投拓人士称，除了在南阳货源充裕、暂不需补货外，更重要的是本次出让地块位置一般，但政府底价预期较高，根据当前市场评判后期经营风险较大，不太符合投资要求。此外，核心优质地块均为定向出让，房企没有参加资格。
上述在南阳有布局的TOP30房企参与了竞拍报名，但竞价过程中并未出价。“（企业）都在等竞拍当天降低底价或取消底价，但政府并没有相关动作，所以我们连价都没出，只应了起始价。从这次土拍结果看，南阳政府应该重新审视一下（土拍规则）了。”
南阳楼市趋冷或是让房企踌躇的更重要原因。上述不愿具名的南阳业内人士对时代财经称，“这几年，南阳曾经的烂尾楼、问题楼盘陆续得到解决，市场供应量加剧。目前南阳楼市基本情况是新盘卖不动、二手房流动性停滞，市场很冷，开发商拿地欲望很低。”
南阳曾因大面积楼盘烂尾而引发关注，高峰时烂尾楼项目高达302个，这也引发了当地政府部门的重视。据南阳网2019年7月初报道，南阳市专门成立了市中心城区房地产市场秩序专项整治工作指挥部，强力推进该项工作，302个房地产专项整治项目有180个项目已完善手续，82个项目已拿出解决方案。
不过，在上述业内人士看来，目前南阳楼市遇冷恰由烂尾楼引起。“南阳遍地烂尾楼反倒造就了2017—2019年的楼市高潮。前期遍地烂尾、供需失衡，因此龙头房企来南阳后开发的五证齐全的楼盘供不应求，南阳房价也从单价四五千飙升到八九千甚至破万，但2019之后供需关系逐渐扭转，房价到达高位、开始横盘。”
目前，南阳房价已初现微跌。安居客数据显示，南阳8月新房均价为6407元/平方米，环比下降0.59%。今年内，南阳新房价格峰值出现在2月，当月均价为6545元/平方米。