本文来源：时代财经 作者：谢斯临
图片来源：招商蛇口
招商蛇口终于重回前十。
年报数据显示，2020年，招商蛇口实现签约销售面积1243.53万平方米，同比增加6.34%；实现签约销售金额2776.08亿元，同比增加25.91%，按2500亿元销售目标计算，招商蛇口的业绩目标完成率为111.04%。
招商蛇口也因此登上销售排行榜第十的位置。招商蛇口总经理蒋铁峰在业绩发布会上强调，十四五规划期间，希望公司一定要稳定在前10强，排名能够逐步地提升，目标是维持每年双数增长的速度。
具体到2021年，蒋铁峰称，招商蛇口预计全年可售销售额为5300亿元，今年市场如果没有出现波动，按照60%左右的去化率，很有可能完成3300亿元销售目标。
事实上，自2015年完成重组上市以来，招商蛇口的销售规模一直在稳步前进。数据显示，从2015年到2019年，招商蛇口分别实现年销售额576亿元、739亿元、1128亿元、1706亿元、2205亿元。
过往销售业绩的持续提升，拉动招商蛇口营业收入的上涨，期内其录得营收1296.21亿元，同比增长32.71%。但在营收提升的同时，招商蛇口利润却不增反降，这家昔日的房企四大金刚如今面临着增收未增利的尴尬情形。
年报数据显示，2020年招商蛇口净利润为169.1亿元，同比下降10.3%；归母净利润为122.5亿元，同比下降达到23.6%；基本每股收益1.46元，同比减少26.63%。
管理层将归母净利润下滑主要原因归结于招商蛇口在2020年进行计提减值31.01亿元，直接减少了归母净利润21.84亿元。蒋铁峰强调，这部分资产计提减值是由于2016、2017年招商蛇口在市场上联合拿了不少高价地，大部分在2020年进入结转周期，公司从而计提了存货跌价。
其次，招商蛇口上年同期转让子公司产生的投资收益较本财年多31.17亿元，形成的归母净利润亦比本财年多25.1亿元，不仅如此，去年受到疫情影响，招商蛇口持有型物业经营收入也减少了数亿元。
增收不增利的背后还有一个原因是，受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响，招商蛇口的盈利能力开始转弱，自2018年开始，招商蛇口毛利率连续三年下滑，从39.49%一路降至2020年的28.69%。
对此，蒋铁峰认为，房地产开发商业利润下滑已是普遍现象，但招商蛇口也清醒地看到自己的问题，在房地产早就过了土地红利和金融红利的时代，招商蛇口现在要向管理要效益。
“我们持续优化了组织管控，强化了持有型业务的专业化垂直化管理，推动三大核心能力跨越，进一步提升组织效能。一些做的差的区域就直接关掉了，做得不好的城市总就直接调整掉了，力度在央企里面应该说是非常大的。”
其进一步透露，2020年招商蛇口项目平均收益率提升5个点以上，未来将重点做好持有物业的经营管理，并定下“双百”目标，在十四五规划内，招商蛇口要实现百亿商业收入、落地百个大型集中商业。
同时，蒋铁峰指出，在“三道红线”和集中供地政策限制下，招商蛇口这样的稳定性房企，在获取资源、规模增长方面或将有更多便利，而这个机会正是招商蛇口实现规模跨越的机会。“大家看我们今年和明年，肯定会逐步得到一定改善。”
业绩会上，关于招商蛇口盈利能力的相关问题多次被提出，一个数据指标值得关注。有投资者指出，招商蛇口少数股东损益在2020年同比大涨65.2%至46.6亿元，其担心未来招商蛇口的少数股东损益会继续提升。
面对投资者的提问，招商蛇口财务总监黄均隆解释称，这是由于2016、2017年招商蛇口存在大量合作拿地情况，这部分项目在项目于2020年进入结转期间，才导致了少数股东损益占比不断提升。
“招商蛇口也意识到这个问题，这几年拿地权益比在适当增加，未来我方结转权益利润贡献将要比今年多一些。”
不过，过往年报数据显示，2017-2019年这段时间内，招商蛇口新增土储规模分别为1023万平方米、1357万平方米、1423万平方米，同期其权益比例分别为63%、61%、55%，呈明显下降态势。直到2020年，招商蛇口新增土地储备权益比例才开始重新提升，在新增面积1625万平方米中，其权益比例为64%。
按照2017年项目在2020年进行结转的速度，在接下来数年时间内，这些合作项目未来可能会继续削薄招商蛇口的利润。